近期房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，多個城市全面放開“認房不認貸”，存量房貸也如期調(diào)整，一系列政策就像一套“組合拳”，更加符合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，房地產(chǎn)行業(yè)也有望向供需平衡的“新中樞”回歸。對于普通投資者，我們怎么理解房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整？對于房地產(chǎn)市場又會有什么樣的影響呢？這是本期“招夕相伴”想與大家探討的話題。

首先，我們回顧一下今年7月以來接連釋放的利好政策都有哪些？

這些政策包括但不限于：

7月24日：中央政治局會議指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政治局會議之后，住建部、央行、金監(jiān)局等部門積極響應(yīng)，我國房地產(chǎn)政策開啟了新一輪的調(diào)整優(yōu)化進程。

7月27日：住建部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月31日：國常會指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

8月1日：中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限。繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

8月25日：住建部、央行、金融監(jiān)管局推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，將其納入“一城一策”工具箱。同日，財政部、稅務(wù)局、住建部發(fā)布公告，延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。

8月31日：央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下調(diào)10%-40%；二套住房貸款利率政策下限由不低于LPR加60BP調(diào)整為不低于LPR加20BP，大幅下調(diào)40BP。

中央定調(diào)后，地方也緊鑼密鼓地開始發(fā)力。比如8月31日，廣州、深圳宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。隨后，上海、北京跟進，一線城市全面執(zhí)行“認房不認貸”政策。截至目前，已有超過20個城市執(zhí)行“認房不認貸”政策。

進入9月，國內(nèi)多個城市宣布部分放寬或者全面取消區(qū)域性房產(chǎn)限購政策，執(zhí)行了13年的限購政策開始在重點城市逐漸“退潮”。在放開限購政策的同時，各地還相繼出臺了“帶押過戶”、發(fā)放購房補貼、放寬增值稅免稅年限、降低首套住房貸款利率等配套政策，打好政策“組合拳”的決心展現(xiàn)無遺。

持續(xù)的房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，背景是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重要的變化。這種變化背后的短期和中長期原因是什么呢？

從短期原因看，一是需求端基本面下滑：經(jīng)濟增速和居民收入增速放緩，居民購買力不足，需求端受到影響；二是供給端輸血不足：在底部徘徊兩年多的房地產(chǎn)市場，今年下行壓力一度加大，部分房企陷入流動性危機，供給端處于深度調(diào)整，部分房企缺少新的融資渠道，缺少自我造血機制；三是新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差異較大：催生了提前還貸以及經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款等行為，產(chǎn)生了一些風險隱患。

從中長期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢逐漸明顯，長期住房需求基本面發(fā)生變化：從2022年開始中國人口首次出現(xiàn)負增長，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結(jié)構(gòu)的變化將會使得長期住房需求基本面發(fā)生變化。二是城鎮(zhèn)化進程放緩，住房供給逐步飽和：據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，2022年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個百分點，但較2021年1.3個百分點的增速相比仍在減緩；此外，我國家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題；三是房地產(chǎn)供給側(cè)需要新發(fā)展模式，權(quán)益型投資將占據(jù)更大比例：當前我國房地產(chǎn)市場已逐步由增量向存量轉(zhuǎn)變，此前房企的“三高”模式已不再適應(yīng)新形勢，新發(fā)展格局下權(quán)益型融資工具將發(fā)揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動產(chǎn)增值收益，也自然影響到房地產(chǎn)市場供需兩端。

（資料來源：WIND，華西證券研究所。風險提示：引自外部機構(gòu)的觀點或信息，我們并不對該等觀點和信息的真實性、完整性和準確性做任何實質(zhì)性的保證或承諾。）

政策“組合拳”連續(xù)落地的影響

從政策效果來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。從市場表現(xiàn)來看，中指研究院監(jiān)測顯示，一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項目到訪和認購熱度上漲明顯，特別是優(yōu)質(zhì)板塊項目，購房者關(guān)注度較高，其中北京、上海市場熱度明顯高于其他城市。近期部分新房項目已明確收回價格優(yōu)惠，二手房業(yè)主預期有所好轉(zhuǎn)后，議價空間也在縮小，整體上看，房價呈現(xiàn)一定趨穩(wěn)態(tài)勢。此外，除房地產(chǎn)政策以外，近期減稅、活躍資本市場等政策“組合拳”也持續(xù)落地，有望進一步提振居民和企業(yè)部門的經(jīng)濟信心。

（資料來源：WIND，華西證券研究所。風險提示：引自外部機構(gòu)的觀點或信息，我們并不對該等觀點和信息的真實性、完整性和準確性做任何實質(zhì)性的保證或承諾。）

不過，全國房地產(chǎn)市場整體成交規(guī)模提升尚不明顯，政策顯效還需要時間。

短期來看，多地有望繼續(xù)加快優(yōu)化樓市政策，降低首付比例、降低房貸利率、放松限購政策等，多個新政帶動下，預計核心城市購房者入市積極性提升。價格方面，針對新房價格，短期開發(fā)企業(yè)預計仍以快速出貨、回籠資金為主，價格上漲預期和空間整體偏小，其中核心一二線城市房價有望逐漸企穩(wěn)，三四線城市房價下跌預期仍在。二手房方面，隨著掛牌量的上升，二手房價格上漲動力不強，預計短期二手房價格小幅上漲，整體以穩(wěn)為主。

整體而言，房地產(chǎn)政策的落地可能帶來多方面影響：

1）對地產(chǎn)行業(yè)來說，地產(chǎn)政策體系將更加符合地產(chǎn)新形勢，房地產(chǎn)行業(yè)也有望向供需平衡的“新中樞”回歸，提振經(jīng)濟信心；

2）對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患；

3）對購房者來說，居民房貸付息支出減少，能夠提升可支配收入，助力消費提升、擴大內(nèi)需。按照9月20日公布的最新報價，5年期以上LPR報價為4.2%，首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業(yè)貸款計算，在等額本息還款的情況下，每月可節(jié)省月供約170元，總利息節(jié)省約6萬元。

面對地產(chǎn)政策“組合拳”，一方面，我們期待未來政策繼續(xù)朝著更加優(yōu)化的方向發(fā)展，為購房者和房地產(chǎn)市場帶來更多福音；另一方面，部分核心城市房價虛高、供需失衡等問題將在較長一段時間之內(nèi)持續(xù)存在或許也是不爭的事實，建議投資者審慎決策，理性配置。

（來源：招商基金）