近期，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)投資掀起“小高潮”，多家公司出手購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目或投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)主體。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從險(xiǎn)資的配置需求來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)是較好的選擇之一；同時(shí)，當(dāng)前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)機(jī)較好，因此市場(chǎng)比較熱鬧。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)投資仍將是險(xiǎn)資的“心頭好”。

多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)出手

近期，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)青睞不動(dòng)產(chǎn)投資，開(kāi)啟了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式。

大悅城近日公告稱(chēng)，其控股子公司西單大悅城與中郵保險(xiǎn)簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，向后者轉(zhuǎn)讓西單大悅城持有的北京昆庭100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，成交價(jià)格約為42.56億元。

北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街208號(hào)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月份。

世茂集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂集團(tuán)”）、上海世茂股份有限公司近日公告稱(chēng)，控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司擬將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠海世茂新領(lǐng)域”）50.99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域0.01%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），此次合計(jì)51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格合計(jì)為39.1億元。

珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前正分為六期開(kāi)發(fā)，包括酒店式寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。

此外，根據(jù)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公告，其全資子公司北京萬(wàn)永房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過(guò)設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向華泰資產(chǎn)申請(qǐng)融資，融資本金金額合計(jì)不超過(guò)40億元，融資期限最長(zhǎng)為10年。

投資時(shí)機(jī)較為有利

事實(shí)上，從今年前三季度來(lái)看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)整體較為活躍。據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息，今年以來(lái)，平安人壽、友邦人壽等保險(xiǎn)公司陸續(xù)發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，出資額從幾十億元到上百億元不等。

對(duì)于險(xiǎn)資青睞不動(dòng)產(chǎn)投資的原因，一家保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從資產(chǎn)配置的角度看，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且投資規(guī)模較大，與險(xiǎn)資的屬性較為匹配。

從近期險(xiǎn)資投資的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，上述保險(xiǎn)資管公司負(fù)責(zé)人表示，這些項(xiàng)目大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量較好。例如，據(jù)中企華資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評(píng)估值為243774.29萬(wàn)元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價(jià)計(jì)量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較好，該區(qū)域市場(chǎng)整體趨勢(shì)呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增加。

從當(dāng)前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)機(jī)來(lái)看，建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建分析稱(chēng)，前些年商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓供應(yīng)較多，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處在較為低迷的時(shí)期，辦公、商業(yè)的需求有所減少，商業(yè)辦公地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)下降。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市核心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目特別是辦公樓資產(chǎn)，呈現(xiàn)出較高的投資價(jià)值。

此外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，為了緩解資金壓力，選擇將原來(lái)持有的核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公項(xiàng)目出售，對(duì)于買(mǎi)方而言，也有較好的談判空間。

從出讓原因來(lái)看，世茂股份表示：“公司目前正經(jīng)歷流動(dòng)性困難與風(fēng)險(xiǎn)，公司債務(wù)正處于持續(xù)展期之中。在此背景下，本次交易是公司基于下屬子公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)發(fā)展所做出的審慎判斷。”

中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，去年，險(xiǎn)資加大了對(duì)投資性房地產(chǎn)的配置力度，投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)超兩成。著眼未來(lái)，苑承建認(rèn)為，核心城市核心區(qū)域的商業(yè)辦公項(xiàng)目仍然有旺盛的需求，具有較高的投資價(jià)值，多數(shù)項(xiàng)目出租率較高且穩(wěn)定。對(duì)于險(xiǎn)資而言，配置此類(lèi)項(xiàng)目，一方面具有較理想的投資安全邊界，另一方面可以形成穩(wěn)定的投資回報(bào)，當(dāng)前項(xiàng)目作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還可以繼續(xù)融資，且可以享受到項(xiàng)目長(zhǎng)期增長(zhǎng)帶來(lái)的收益，可謂一舉多得。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，險(xiǎn)資仍會(huì)加大對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)的布局。