險(xiǎn)資布局大額不動(dòng)產(chǎn)力度加大。日前，位于北京安定門的“中糧·置地廣場(chǎng)”易主中郵人壽，以42.56億元簽約；華泰資管40億元投資萬科不動(dòng)產(chǎn)債券計(jì)劃；世茂珠海綜合體擬轉(zhuǎn)讓予國(guó)壽系，金額達(dá)39.1億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來，截止10月8日，在保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)披露的險(xiǎn)資大額不動(dòng)產(chǎn)投資已多達(dá)32項(xiàng)，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、建信人壽等險(xiǎn)企對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的出資額從幾十億到數(shù)百億不等，項(xiàng)目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
在平安創(chuàng)贏資本管理有限公司總經(jīng)理林曄看來，在資產(chǎn)荒加劇的背景下，保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，一方面拓寬了潛在的投資空間，有助于資產(chǎn)和負(fù)債的匹配；另一方面也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。值得注意的是，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(zhǎng)期流動(dòng)性趨于寬松，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)以2021年為基期，未來10年投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。
不動(dòng)產(chǎn)投資提速，三大險(xiǎn)企耗資122億元加碼布局
政策暖風(fēng)頻吹，不動(dòng)產(chǎn)投資迎來升溫提速。10月7日，中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中糧置業(yè)”）發(fā)布關(guān)于子公司西單大悅城有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西單大悅城”）轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公告。
內(nèi)容顯示，為回籠資金、盤活存量資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，中糧置業(yè)控股子公司西單大悅城通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。本次交易掛牌底價(jià)為42.56億元。
據(jù)悉，北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號(hào)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，總建筑面積81454平方米，另有車位377個(gè)。同時(shí)，摘牌方需承接西單大悅城對(duì)北京昆庭的債權(quán)，即西單大悅城應(yīng)收北京昆庭的股東借款本金8.07億元計(jì)入掛牌底價(jià)。
目前，本次交易標(biāo)的在產(chǎn)交所的掛牌期限已滿，根據(jù)產(chǎn)交所反饋，中郵人壽為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價(jià)格為42.56億元。
除中郵人壽買下北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)之外，就在10天前，萬科全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)與華泰資管簽署協(xié)議，通過設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向華泰資管申請(qǐng)融資，融資本金金額合計(jì)不超過40億元，融資期限最長(zhǎng)為10年。
業(yè)內(nèi)人士介紹，該不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的底層資產(chǎn)，是萬科自持的且能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用不動(dòng)產(chǎn)，而萬科跟華泰資管的這筆交易，可謂各取所需，一方面萬科將取得長(zhǎng)期低成本的規(guī)模資金，另一方面華泰資管則將獲得優(yōu)質(zhì)債權(quán)資產(chǎn)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
華北之外，華南珠海亦有險(xiǎn)資出手。9月28日，世茂集團(tuán)、上海世茂股份發(fā)布公告，為緩解流動(dòng)性困難，其擬出售一個(gè)珠海綜合體項(xiàng)目51%股權(quán)，總價(jià)為39.1億元，受讓者為項(xiàng)目合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)，背景主要為國(guó)壽系。
世茂集團(tuán)表示，珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。
粗略計(jì)算，中郵人壽拿下中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目、華泰資管投資萬科不動(dòng)產(chǎn)債券計(jì)劃，以及國(guó)壽系受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權(quán)，三宗交易險(xiǎn)資耗資已達(dá)122億元。
主要機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)投資比例不足5%，險(xiǎn)資大類配置結(jié)構(gòu)待優(yōu)化
保險(xiǎn)資金體量大，久期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)偏好低。一直以來，銀行存款、國(guó)債、地方政府債等固定收益類產(chǎn)品成為保險(xiǎn)資金配置的主戰(zhàn)場(chǎng)。
在林曄看來，固定收益類產(chǎn)品收益較低，且易受通貨膨脹影響，再加上近年來保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展導(dǎo)致保費(fèi)收入激增，給資產(chǎn)端帶來巨大的配置壓力。在這種環(huán)境下，拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道，適當(dāng)提高投資收益，優(yōu)化保險(xiǎn)資金的大類配置結(jié)構(gòu)顯得尤為重要。
林曄介紹，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域作為資金密集型行業(yè)，投資周期長(zhǎng)，開發(fā)商融資壓力大，且不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)多集中于開發(fā)階段，底層資產(chǎn)一旦進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，就能夠?yàn)橘Y產(chǎn)持有人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，與保險(xiǎn)資金的屬性契合度高。
不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)，將成熟資產(chǎn)資本化，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活，得到資金回籠后再進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)周期。
因此，保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，一方面拓寬了自身的投資渠道，同時(shí)也促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
值得注意的是，雖然不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯，但目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)普遍低配。
以中郵人壽為例，據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)公告披露，該公司以固定收益類資產(chǎn)為主要配置方向，2023年上半年實(shí)現(xiàn)投資收益及公允價(jià)值變動(dòng)收益合計(jì) 71.95 億元。
華泰資管對(duì)外披露，截至2022年底，其債權(quán)投資余額7.22億元，其中債權(quán)計(jì)劃余額4.9億元，占規(guī)模最大，其次就是企業(yè)債，約1.29億元。
“依此來看，華泰資管過去債券投資規(guī)模都不算大，如今跟萬科合作不動(dòng)產(chǎn)債券投資計(jì)劃，可謂拿到超級(jí)大單”業(yè)內(nèi)人士表示。
國(guó)壽國(guó)壽投資控股副總裁劉暉此前介紹，目前主要機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置比例一般只有3%-4%，行業(yè)全口徑不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)也只有1萬多億，與國(guó)際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。
投資性不動(dòng)產(chǎn)迎發(fā)展機(jī)遇，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來10年整體收益率有望超8%
當(dāng)前，我國(guó)正處于加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，完善科技創(chuàng)新體制機(jī)制、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)共同富裕等成為時(shí)代發(fā)展的主題。
這些目標(biāo)和舉措的提出既為后疫情時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇注入更強(qiáng)勁的信心與動(dòng)力，也為保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置指明了方向。
據(jù)國(guó)壽投資保險(xiǎn)資管不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人預(yù)測(cè)，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(zhǎng)期流動(dòng)性趨于寬松，以2021年為基期的未來10年，投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。
永續(xù)來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。
“對(duì)機(jī)構(gòu)投資者而言，不動(dòng)產(chǎn)是抵御經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的戰(zhàn)略配置資產(chǎn)，是化解當(dāng)前保險(xiǎn)資金運(yùn)用壓力的有效戰(zhàn)術(shù)工具。保險(xiǎn)資金應(yīng)在專業(yè)分析和審慎研判的基礎(chǔ)上，抓住機(jī)遇、穩(wěn)健出擊，既可應(yīng)對(duì)短期危機(jī)挑戰(zhàn)，又有助于優(yōu)化長(zhǎng)期資產(chǎn)組合”劉暉表示。
基于目前的政策環(huán)境、市場(chǎng)生態(tài)及險(xiǎn)資內(nèi)在稟賦，林曄建議保險(xiǎn)資金可以考慮從以下三個(gè)方面入手參與不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)。
一是多元資產(chǎn)配置，尋找符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的“新經(jīng)濟(jì)”不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景下，不動(dòng)產(chǎn)的底層邏輯由原來的資產(chǎn)和投資屬性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)和發(fā)展保障屬性，加強(qiáng)對(duì)于支持科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和服務(wù)民生等需求端確定性增長(zhǎng)的新基建資產(chǎn)的配置，不僅是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)多元化資產(chǎn)配置的有效舉措，也是險(xiǎn)資服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑”林曄表示。
二是全產(chǎn)業(yè)鏈布局，打通債權(quán)、Pre-REITs、REITs全鏈條投資體系。
三是投資運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)，金融方和產(chǎn)業(yè)方有機(jī)協(xié)同、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。險(xiǎn)資作為金融資本，從資本角度尋找投資機(jī)會(huì)，以多種形式走向聯(lián)手產(chǎn)業(yè)方的產(chǎn)融結(jié)合成為重要方向。
