險資布局大額不動產(chǎn)力度加大。日前，位于北京安定門的“中糧·置地廣場”易主中郵人壽，以42.56億元簽約；華泰資管40億元投資萬科不動產(chǎn)債券計劃；世茂珠海綜合體擬轉(zhuǎn)讓予國壽系，金額達39.1億元。 

據(jù)統(tǒng)計，2023年以來，截止10月8日，在保險業(yè)協(xié)會披露的險資大額不動產(chǎn)投資已多達32項，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、建信人壽等險企對不動產(chǎn)項目的出資額從幾十億到數(shù)百億不等，項目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。 

在平安創(chuàng)贏資本管理有限公司總經(jīng)理林曄看來，在資產(chǎn)荒加劇的背景下，保險資金進行不動產(chǎn)投資，一方面拓寬了潛在的投資空間，有助于資產(chǎn)和負(fù)債的匹配；另一方面也促進了不動產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。值得注意的是，隨著不動產(chǎn)市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，業(yè)內(nèi)預(yù)測以2021年為基期，未來10年投資性不動產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。 

不動產(chǎn)投資提速，三大險企耗資122億元加碼布局

政策暖風(fēng)頻吹，不動產(chǎn)投資迎來升溫提速。10月7日，中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“中糧置業(yè)”）發(fā)布關(guān)于子公司西單大悅城有限公司（以下簡稱“西單大悅城”）轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公告。 

內(nèi)容顯示，為回籠資金、盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，中糧置業(yè)控股子公司西單大悅城通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。本次交易掛牌底價為42.56億元。 

據(jù)悉，北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，總建筑面積81454平方米，另有車位377個。同時，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權(quán)，即西單大悅城應(yīng)收北京昆庭的股東借款本金8.07億元計入掛牌底價。 

目前，本次交易標(biāo)的在產(chǎn)交所的掛牌期限已滿，根據(jù)產(chǎn)交所反饋，中郵人壽為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價格為42.56億元。 

除中郵人壽買下北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)之外，就在10天前，萬科全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)與華泰資管簽署協(xié)議，通過設(shè)立一個或多個不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃向華泰資管申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。 

業(yè)內(nèi)人士介紹，該不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃的底層資產(chǎn)，是萬科自持的且能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商用不動產(chǎn)，而萬科跟華泰資管的這筆交易，可謂各取所需，一方面萬科將取得長期低成本的規(guī)模資金，另一方面華泰資管則將獲得優(yōu)質(zhì)債權(quán)資產(chǎn)擴張的機會。 

華北之外，華南珠海亦有險資出手。9月28日，世茂集團、上海世茂股份發(fā)布公告，為緩解流動性困難，其擬出售一個珠海綜合體項目51%股權(quán)，總價為39.1億元，受讓者為項目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為國壽系。

世茂集團表示，珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目，目前該項目正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。 

粗略計算，中郵人壽拿下中糧·置地廣場項目、華泰資管投資萬科不動產(chǎn)債券計劃，以及國壽系受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權(quán)，三宗交易險資耗資已達122億元。 

主要機構(gòu)不動產(chǎn)投資比例不足5%，險資大類配置結(jié)構(gòu)待優(yōu)化

保險資金體量大，久期長，風(fēng)險偏好低。一直以來，銀行存款、國債、地方政府債等固定收益類產(chǎn)品成為保險資金配置的主戰(zhàn)場。 

在林曄看來，固定收益類產(chǎn)品收益較低，且易受通貨膨脹影響，再加上近年來保險業(yè)快速發(fā)展導(dǎo)致保費收入激增，給資產(chǎn)端帶來巨大的配置壓力。在這種環(huán)境下，拓寬保險資金的投資渠道，適當(dāng)提高投資收益，優(yōu)化保險資金的大類配置結(jié)構(gòu)顯得尤為重要。 

林曄介紹，不動產(chǎn)領(lǐng)域作為資金密集型行業(yè)，投資周期長，開發(fā)商融資壓力大，且不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險多集中于開發(fā)階段，底層資產(chǎn)一旦進入穩(wěn)定運營階段，就能夠為資產(chǎn)持有人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，與保險資金的屬性契合度高。

不動產(chǎn)開發(fā)商通過出售項目公司股權(quán)，將成熟資產(chǎn)資本化，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活，得到資金回籠后再進入下一個開發(fā)周期。 

因此，保險資金進行不動產(chǎn)投資，一方面拓寬了自身的投資渠道，同時也促進了不動產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 

值得注意的是，雖然不動產(chǎn)資產(chǎn)配置價值凸顯，但目前國內(nèi)保險業(yè)普遍低配。 

以中郵人壽為例，據(jù)中誠信國際信用評級公告披露，該公司以固定收益類資產(chǎn)為主要配置方向，2023年上半年實現(xiàn)投資收益及公允價值變動收益合計 71.95 億元。 

華泰資管對外披露，截至2022年底，其債權(quán)投資余額7.22億元，其中債權(quán)計劃余額4.9億元，占規(guī)模最大，其次就是企業(yè)債，約1.29億元。 

“依此來看，華泰資管過去債券投資規(guī)模都不算大，如今跟萬科合作不動產(chǎn)債券投資計劃，可謂拿到超級大單”業(yè)內(nèi)人士表示。 

國壽國壽投資控股副總裁劉暉此前介紹，目前主要機構(gòu)對不動產(chǎn)資產(chǎn)配置比例一般只有3%-4%，行業(yè)全口徑不動產(chǎn)資產(chǎn)也只有1萬多億，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。 

投資性不動產(chǎn)迎發(fā)展機遇，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來10年整體收益率有望超8%

當(dāng)前，我國正處于加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，完善科技創(chuàng)新體制機制、服務(wù)實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)升級、實現(xiàn)共同富裕等成為時代發(fā)展的主題。 

這些目標(biāo)和舉措的提出既為后疫情時代中國經(jīng)濟的復(fù)蘇注入更強勁的信心與動力，也為保險資金不動產(chǎn)資產(chǎn)配置指明了方向。 

據(jù)國壽投資保險資管不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人預(yù)測，隨著不動產(chǎn)市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，以2021年為基期的未來10年，投資性不動產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上。 

永續(xù)來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。

“對機構(gòu)投資者而言，不動產(chǎn)是抵御經(jīng)濟波動的戰(zhàn)略配置資產(chǎn)，是化解當(dāng)前保險資金運用壓力的有效戰(zhàn)術(shù)工具。保險資金應(yīng)在專業(yè)分析和審慎研判的基礎(chǔ)上，抓住機遇、穩(wěn)健出擊，既可應(yīng)對短期危機挑戰(zhàn)，又有助于優(yōu)化長期資產(chǎn)組合”劉暉表示。 

基于目前的政策環(huán)境、市場生態(tài)及險資內(nèi)在稟賦，林曄建議保險資金可以考慮從以下三個方面入手參與不動產(chǎn)證券化市場。 

一是多元資產(chǎn)配置，尋找符合經(jīng)濟發(fā)展趨勢的“新經(jīng)濟”不動產(chǎn)投資機會。 

“中國經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下，不動產(chǎn)的底層邏輯由原來的資產(chǎn)和投資屬性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)和發(fā)展保障屬性，加強對于支持科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和服務(wù)民生等需求端確定性增長的新基建資產(chǎn)的配置，不僅是保險機構(gòu)多元化資產(chǎn)配置的有效舉措，也是險資服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑”林曄表示。 

二是全產(chǎn)業(yè)鏈布局，打通債權(quán)、Pre-REITs、REITs全鏈條投資體系。 

三是投資運營聯(lián)動，金融方和產(chǎn)業(yè)方有機協(xié)同、強強聯(lián)合。險資作為金融資本，從資本角度尋找投資機會，以多種形式走向聯(lián)手產(chǎn)業(yè)方的產(chǎn)融結(jié)合成為重要方向。