中駿集團(tuán)控股也進(jìn)入境外債務(wù)管理了。

在今年8月4日支付了一筆美元債利息的兩個(gè)月后，中駿10月4日公告稱，沒有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。同時(shí)，自10月5日上午9時(shí)起，中駿4只未償還本金18億美元的境外美元優(yōu)先票據(jù)暫停交易，直至另行通知為止。

中駿在公告中表示，為確保公司長遠(yuǎn)發(fā)展，并保障所有持份者的利益，確保物業(yè)交付及穩(wěn)定業(yè)務(wù)營運(yùn)面對(duì)行業(yè)的困境，“本集團(tuán)將集中資源確保已預(yù)售的物業(yè)竣工交付。”

已償還境外債本息共約15.6億美元

此前，中駿一直堅(jiān)持償債，是少數(shù)堅(jiān)持履約的民營房企之一。

今年以來，中駿先是于3月及4月份在境外市場(chǎng)回購和兌付了5億美元優(yōu)先票據(jù)，并償還了于2023年8月到期的5.4億元6.95%公司債券；8月4日，支付7000余萬美元債利息。

今年1月，中駿成功發(fā)行由“中債增”全額擔(dān)保的2023年度第一期中期票據(jù)，利率4.1%、發(fā)行規(guī)模15億元，成為2023年首批獲得中債增支持成功發(fā)債的民營房企；8月，又發(fā)行一筆7億元的第二期中期票據(jù)，利率4.28%。此外，中駿還在7月在境外獲批一筆本金為2.55億港元及8910萬美元的銀團(tuán)貸款，用于借新還舊。

公告顯示，自2022年1月1日至公告日，中駿已償還境外債務(wù)本金和利息共約15.6億美元。

2022年，中駿境內(nèi)外公開市場(chǎng)累計(jì)償債近115億元，于2023年4月與8月也分別再度償債5億美元和5.4億元人民幣。

“在償還以上公開市場(chǎng)的債務(wù)以后，集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步改善，但民營房企融資環(huán)境仍難以破局，流動(dòng)性仍存巨大壓力。”中駿2023年半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，中駿總債務(wù)已由從2022年末的441.57億元降至379.35億元。

中駿在公告中表示，“進(jìn)入2023年第二季度，公司的銷售持續(xù)下滑，流動(dòng)資金緊張狀況日益嚴(yán)峻，境外兌付債務(wù)壓力持續(xù)增加。即使本集團(tuán)竭盡全力，流動(dòng)現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當(dāng)前和日后義務(wù)所需。于本公告之日，本公司沒有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。”

根據(jù)公告，未支付貸款已導(dǎo)致公司的境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件。“未支付貸款可能會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)或采取行動(dòng)。截至公告日，集團(tuán)尚未收到有關(guān)境外債權(quán)人要求加快償還債務(wù)的任何通知。”

公告顯示，自10月5日上午9時(shí)起，中駿4只未償還本金18億美元的境外美元優(yōu)先票據(jù)暫停交易，直至另行通知為止。

中駿表示，將盡快委聘外部顧問，協(xié)助本集團(tuán)就現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性進(jìn)行評(píng)估，并探索可行的全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長遠(yuǎn)發(fā)展及保障所有持份者的利益。本公司計(jì)劃積極與境外債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取他們的支持和理解，以期友好解決債務(wù)問題。

10月5日，穆迪將中駿集團(tuán)的家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Caa1”下調(diào)至“Ca”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“C”，展望仍為負(fù)面。

三四線城市去化壓力拖累銷售回款

在今年以來百強(qiáng)房企銷售額整體出現(xiàn)下行、區(qū)域城市分化加劇的大環(huán)境下，中駿仍在奮力搶抓銷售。

今年1-9月，中駿以247億元的銷售額排在行業(yè)第46名，權(quán)益銷售占比為84%。

上半年，中駿共有80個(gè)在售項(xiàng)目，分布在50多個(gè)城市，杭州、北京兩地仍是其銷售的主陣地，合約銷售金額分別達(dá)到58.39億元和25.94億元，分別占比29.1%和12.95%。

但從土地布局上看，截至6月30日，中駿在一線城市、二線城市及三四線城市的土地儲(chǔ)備成本分別占總土地儲(chǔ)備成本的11.0%、54.7%及34.3%。而土儲(chǔ)成本則在一定程度上反映了中駿當(dāng)下的布局結(jié)構(gòu)。而重倉二三四線城市，意味著在市場(chǎng)下行期，中駿將面對(duì)更多的銷售不確定性。

中駿也意識(shí)到一線及熱點(diǎn)二線城市與其他城市的市場(chǎng)在繼續(xù)分化，一線城市及熱點(diǎn)二線城市土地仍然吸引競(jìng)投，而三四線城市在短期宏觀環(huán)境未見大幅改善的情況下，市場(chǎng)去化仍然困難。

對(duì)于去化艱難的三四線城市，中駿只能通過“一盤一策”定價(jià)確保流速；以樓棟新推和改善型產(chǎn)品推貨，小幅提價(jià)，修復(fù)利潤。

另一方面，中駿的經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比較高，從一定程度上彌補(bǔ)了部分區(qū)域銷售的下行。今年上半年，中駿商管營收增加了6.2億元，歸母凈利潤增值1.4億元。其中，北京西長安和唐山中駿世界城開業(yè)，官方透露的招商率達(dá)到100%，開業(yè)率為99%。

中駿方面表示，“公司也將全力做好保交付工作，年內(nèi)截止目前已實(shí)景呈現(xiàn)住宅近27000套，預(yù)計(jì)今年內(nèi)實(shí)景呈現(xiàn)住宅近50000套，這一數(shù)據(jù)與2022年相同。”

在今年的年中工作會(huì)議上，中駿管理層再度強(qiáng)調(diào)了“提效、降費(fèi)、增收”，并提出在注重客戶需求的基礎(chǔ)上，優(yōu)化效率和成本管控，推動(dòng)服務(wù)性營收穩(wěn)健增長，進(jìn)一步優(yōu)化投資回報(bào)。除了銷售端充分挖掘產(chǎn)品價(jià)值，推動(dòng)銷售及回款外，管理層要求優(yōu)先保障工程交付，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全，繼續(xù)力爭(zhēng)融資突破并提升資金效率。

對(duì)于住宅開發(fā)的重難點(diǎn)項(xiàng)目，接近中駿的人士表示，公司一直以來都比較重視產(chǎn)品，這兩年在一二線城市的項(xiàng)目交付的經(jīng)驗(yàn)，去想辦法做一些迭代，去適配更多項(xiàng)目。

中駿方面也透露，公司仍在積極優(yōu)化資金安排，持續(xù)與債權(quán)人溝通商討解決方案。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉在分析中駿出險(xiǎn)的原因時(shí)提到，“一方面是因?yàn)檫^去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場(chǎng)銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款。”

“另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城沉淀了非當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)的利潤，這部分資金影響了企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力。加上三四線城市的資金監(jiān)管比例比極大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實(shí)屬正常。”張宏偉補(bǔ)充道。