自9月25日起，包括四大行在內(nèi)的多家銀行開始批量下調(diào)存量首套房貸利率。當(dāng)日，“存量房貸利率今起下調(diào)”的話題沖上熱搜，在大量房貸借款人同時(shí)打開自己手機(jī)銀行APP查詢之際，部分國有大行、股份行和城商行的手機(jī)銀行APP或小程序一度出現(xiàn)系統(tǒng)繁忙或顯示延遲的現(xiàn)象。

不過截至發(fā)稿前，絕大多數(shù)銀行APP的相關(guān)功能已可正常使用。

在政策實(shí)施首日，從媒體報(bào)道和網(wǎng)友曬出的帖子看，減少的月供金額少則近百元，多則數(shù)千元。甚至有網(wǎng)友調(diào)侃說，“一天就省下了一年的工資”。

也有網(wǎng)友疑問，在同一個(gè)城市，“為何別人調(diào)降之后是4.2%，我的卻是4.3%？”

為何是4.3%不是4.2%

據(jù)了解，像北京、上海等一線城市，如果房貸總額在200萬元以上，利率調(diào)降之后，每月節(jié)省的房貸月供甚至可能超1000元。

杭州的陳先生2021年9月利率“站崗”，這次從LPR+145bp降至LPR，1.4萬元月供縮減至1.24萬元，節(jié)省了30多萬元利息。同一個(gè)時(shí)間段買房的金女士，調(diào)整前的利率更高，達(dá)5.85%（LPR+155bp），調(diào)整后為4.3%（LPR）。

25日下午，杭州的肖女士特地點(diǎn)了杯奶茶慶祝。2017年她購入首套房，目前剩余本金170多萬元，這次調(diào)整了10個(gè)bp，幅度不算大，目前每個(gè)月少還90多元，等接下來的重定價(jià)日還能再降10個(gè)bp。

為什么有些人調(diào)整后是4.2%，有些人是4.3%？這是因?yàn)橹匦露▋r(jià)日的不同。

人民銀行會(huì)在每月20日公布最新的LPR，其具體數(shù)值一年內(nèi)可能會(huì)變動(dòng)多次。根據(jù)政策規(guī)定和合同約定，存量房貸一般每年調(diào)整一次。

有人的房貸利率重定價(jià)日是每年的1月1日，即每年1月1日調(diào)整一次，這類人群目前仍要執(zhí)行2022年12月的LPR，也就是4.3%，假如年內(nèi)LPR不再調(diào)整，由于今年6月LPR降至4.2%，明年1月1日，貸款利率則會(huì)降至4.2%。但也有人房貸利率的重定價(jià)日是在每年的貸款日調(diào)整——比如10月發(fā)放的貸款，以后每年10月調(diào)整一次。

比如上文中的金女士，她的重定價(jià)日是4月7日，參照是今年3月份5年期以上LPR，也就是4.2%。而肖女士的重定價(jià)日是11月1日，在重定價(jià)日之前參照的還是去年10月的LPR，也就是4.3%。如果今年10月公布的LPR仍是4.2%，那么11月1日起她的利率將調(diào)整至4.2%。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，此次存量房貸利率調(diào)整后，實(shí)際上市場上出現(xiàn)了三種不同的月供利率：一部分是低于年初LPR4.3%的，這部分群體普遍是過去貸款的時(shí)候拿到過折扣，已經(jīng)執(zhí)行了低于4.3%的利率，所以不參與此次調(diào)整；而等于4.3%的利率則是最普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率，比如一些業(yè)主可能過去利率為5.3%，直接減少了100個(gè)基點(diǎn)，其減負(fù)效應(yīng)非常明顯；還有一部分高于4.3%的利率，主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可能可以下調(diào)，但是購房時(shí)底線就是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。

利率調(diào)整變成還款年限調(diào)整？

建行回應(yīng)：暫時(shí)現(xiàn)象

9月25日，存量房貸利率調(diào)整集中落地。不少建設(shè)銀行房貸客戶在社交媒體反映，打開該行手機(jī)APP后并未顯示房貸利率下調(diào)；也有人表示，當(dāng)前APP顯示每月還款金額與此前相比并未發(fā)生變化，而是縮短了貸款期數(shù)，由此引發(fā)部分網(wǎng)民疑問。

一位家住南京的建行客戶表示，已有建設(shè)銀行工作人員向其解釋稱，“貸款基本信息的利率要9月26日更新，除了存量房貸利率調(diào)整界面查詢到的房貸數(shù)據(jù)，其他界面包括還款計(jì)劃、期限等都暫未更新，展示數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確”。

對(duì)于“貸款縮短期限”的問題，上述工作人員還解釋稱，“目前查詢還款計(jì)劃時(shí)，以往月供數(shù)據(jù)匹配到新利率計(jì)劃，系統(tǒng)會(huì)出現(xiàn)自然縮期現(xiàn)象，待次日重新查詢后，月供金額會(huì)降低。”簡而言之，當(dāng)前客戶查詢的結(jié)果并不是最終結(jié)果，以9月26日8點(diǎn)后查詢的結(jié)果為準(zhǔn)。

建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)人士回應(yīng)稱，這是查詢路徑不對(duì)導(dǎo)致的暫時(shí)現(xiàn)象。“有客戶按照老路徑進(jìn)入‘我的貸款’模塊去查，發(fā)現(xiàn)信息不對(duì)，其實(shí)這里目前顯示的不是最終結(jié)果。以9月26日8點(diǎn)后查詢的結(jié)果為準(zhǔn)。”上述人士稱，目前建行客戶查詢的正確路徑是：進(jìn)入手機(jī)銀行里的“存量貸款利率調(diào)整”模塊查詢。

據(jù)建設(shè)銀行9月25日發(fā)布的存量房貸利率批量調(diào)整問答，9月25日8:00起，客戶可通過手機(jī)銀行APP、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道“存量房貸利率調(diào)整”功能查詢利率調(diào)整結(jié)果；其他入口查詢將于9月26日更新利率信息。

對(duì)于查詢利率調(diào)整后客戶的每期還款金額，建行稱，9月26日8:00起，客戶可登錄建設(shè)銀行手機(jī)銀行APP，點(diǎn)擊“借錢”-“我的”界面查詢當(dāng)期還款金額，點(diǎn)擊“詳情”-“還款計(jì)劃”可查詢利率調(diào)整后剩余還款期每期還款金額。

銀行讓利緩解提前還款壓力

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，存量首套房貸利率調(diào)整后，逾4000萬戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。“下調(diào)存量首套房貸利率，不可避免地會(huì)對(duì)銀行利息收入帶來一定影響，銀行凈息差將進(jìn)一步承壓。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

中信銀行副行長謝志斌曾透露，中信銀行個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模約9500億元，其中利率高于新增貸款利率的存量房貸規(guī)模約6000億元。預(yù)計(jì)存量房貸利率每降低10個(gè)基點(diǎn)，將會(huì)對(duì)該行房貸收益產(chǎn)生約6億元的影響。

盡管如此，多家大行仍積極批量調(diào)整存量首套房貸利率，中小銀行也陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實(shí)施細(xì)則。

建行相關(guān)人士表示，此次調(diào)整將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的利息收入及凈息差產(chǎn)生一定壓力，但同時(shí)也會(huì)從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規(guī)范住房信貸市場秩序，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在湖南永州買房的歐陽先生表示，“知道存量首套住房貸款利率將下調(diào)后，我果斷取消了提前還款申請(qǐng)，把原本要?dú)w還農(nóng)行的40萬元作為后續(xù)企業(yè)經(jīng)營的重要資金。”他曾于8月向銀行申請(qǐng)?zhí)崆皻w還房貸，但得知當(dāng)前5.035%的房貸利率將下調(diào)至4.3%后，立馬取消了9月中旬正式還款的預(yù)約。