供應(yīng)緊張引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲，加上抵押貸款利率的上升，已經(jīng)將美國(guó)的房地產(chǎn)買家們的住房負(fù)擔(dān)能力壓低至近40年來(lái)的最低水平。
美東時(shí)間周四（8月17日），房地美30年期固定抵押貸款的平均利率從一周前的6.96%躍升至7.09%，創(chuàng)2002年以來(lái)新高，且較一年前的5.13%大幅上漲。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的潛在買家來(lái)說(shuō)，等待融資成本回落就像是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極高的賭博。
而在這樣的行情下，巴菲特卻開始在樓市押下重注。伯克希爾哈撒韋本周一提交給SEC的文件顯示，該公司已投資美國(guó)三大房屋建筑商：霍頓房屋、萊納建筑以及NVR Inc.，持股總價(jià)值超過8億美元。這三家公司年初至今的累計(jì)漲幅均超過30%。
對(duì)此，全球房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO Kashif Ansari在接受采訪時(shí)指出，“利率的高企使的業(yè)主們?cè)絹?lái)越不愿賣掉手頭現(xiàn)房，因此更多的買家會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，這對(duì)房屋建筑商是一個(gè)利好。同時(shí)，越來(lái)越多的買家會(huì)轉(zhuǎn)向出租房市場(chǎng)，從而推高房租，出租公寓市場(chǎng)會(huì)變得引人關(guān)注。”
抵押貸款利率或升至8%上方
除了30年期固定抵押貸款平均利率創(chuàng)21年新高本身外，美聯(lián)儲(chǔ)于美東時(shí)間公布的7月份會(huì)議紀(jì)要顯示其可能進(jìn)一步加息，這加大了美國(guó)抵押貸款利率可能上破8%的風(fēng)險(xiǎn)。
去年抵押貸款利率回落是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩的核心因素，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟近40年來(lái)最激進(jìn)的加息周期，如今美國(guó)的抵押貸款利率已大幅走高。美聯(lián)儲(chǔ)7月份會(huì)議紀(jì)要顯示，政策制定者認(rèn)為“通脹存在顯著的上行風(fēng)險(xiǎn)”，暗示未來(lái)還會(huì)有更多的加息，因此抵押貸款利率或面臨進(jìn)一步的上行壓力。
《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道中稱，美國(guó)的抵押貸款利率通常跟隨10年期美債收益率的走勢(shì)，而后者則受到多種因素的影響，包括市場(chǎng)對(duì)通脹走高的預(yù)期、美聯(lián)儲(chǔ)（官員）的公開言論以及市場(chǎng)反應(yīng)。本周四的美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議紀(jì)要“嚇壞”市場(chǎng)，導(dǎo)致10年期美債收益率自2007年年以來(lái)首次突破4.3%關(guān)口。
隨著抵押貸款利率的大幅走高，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的另一項(xiàng)指標(biāo)顯示，截至8月11日當(dāng)周，30年期固定抵押貸款的平均合約利率升至7.16%，導(dǎo)致當(dāng)周抵押貸款申請(qǐng)量環(huán)比下降0.8%，降至近7月以來(lái)的新低?？傮w而言，美國(guó)最新的購(gòu)房需求同比大幅下滑了26%。
從上圖可以看出，自今年5月底以來(lái)，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率一直保持在6.5%以上，7月中旬以來(lái)漲速明顯加快。上一次該利率突破7%關(guān)口是在去年11月，當(dāng)時(shí)達(dá)到7.08%。
業(yè)內(nèi)人士稱，一些信用評(píng)分較低、債務(wù)較高的購(gòu)房者得到的抵押貸款利率甚至在8%左右。目前正在辦理抵押貸款的購(gòu)房者已經(jīng)希望等到一兩年后利率下降時(shí)再進(jìn)行融資。
投資性客戶和當(dāng)?shù)乜蛻羰苡绊懽蠲黠@
在抵押貸款利率高企之外，美國(guó)的房源供應(yīng)也趨于緊張。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份美國(guó)存量房交易量較上年同期下滑了近19%。房源的短缺導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)目前居高不下：6月份，一套存量房的中位數(shù)價(jià)格為41.02萬(wàn)美元，是NAR自1999年開始有記錄以來(lái)的第二高價(jià)格，僅略低于一年前的41.38萬(wàn)美元的紀(jì)錄高點(diǎn)。而供應(yīng)端的緊張也限制了二手房的銷售。
據(jù)Black Knight Inc.的Optimal Blue利率鎖定數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)緊張引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲，加上抵押貸款利率的上升，使得目前的美國(guó)房地產(chǎn)買家的負(fù)擔(dān)能力降至1984年以來(lái)最低。
Black Knight負(fù)責(zé)企業(yè)研究策略的副總裁Andy Walden稱，如果抵押貸款利率繼續(xù)走高，借貸成本可能會(huì)讓更多買家望而卻步，從而給成交帶來(lái)壓力，最終可能壓低價(jià)格。
不過，美國(guó)格威諮詢公司（Fortune Gateway Consulting）董事長(zhǎng)Eric Chen在接受采訪時(shí)指出，美國(guó)抵押貸款利率的走高，受到影響的多為投資型客戶和美國(guó)當(dāng)?shù)氐目蛻?/strong>，海外客戶多為全款買房，所以不太被美國(guó)房貸利率影響。
分析師表示，他們預(yù)計(jì)美國(guó)抵押貸款利率短期內(nèi)將保持在高位，到今年年底才會(huì)開始逐步降溫。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun預(yù)計(jì)，今年年底至明年春天，抵押貸款利率將開始放緩并降至6.5%，但這仍是2021年的兩倍還多。Lawrence Yun補(bǔ)充稱，美聯(lián)儲(chǔ)抗擊通脹的能力以及最近惠譽(yù)下調(diào)美國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)的行為仍在短期內(nèi)給抵押貸款利率帶來(lái)上行壓力。
就在本周二（8月15日），高盛還上調(diào)了對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將上漲1.8%，2024年將上漲3.5%。該行分析師在一份報(bào)告中稱，這對(duì)買家來(lái)說(shuō)仍然是沉重的負(fù)擔(dān)，理由是住房供應(yīng)趨緊，且住房需求穩(wěn)定。
不過，一旦抵押抵款利率達(dá)到周期峰值，接下來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)買家來(lái)說(shuō)將是“一片坦途”?！都~約時(shí)報(bào)》報(bào)道中稱，當(dāng)2002年4月美國(guó)抵押貸款利率到達(dá)上一輪的周期高點(diǎn)后，美國(guó)購(gòu)房者享受了多年的利率下降紅利，2020年疫情剛開始時(shí)甚至降至了3%下方。
巴菲特8億美元押注美國(guó)樓市
在這樣的行情之下，巴菲特卻在樓市下重注。
伯克希爾哈撒韋本周一向SEC提交的文件顯示，該公司已投資美國(guó)三大房屋建筑商：霍頓房屋、萊納建筑以及NVR Inc.。伯克希爾哈撒韋買入這些股票的價(jià)值超過8億美元，其中持有的霍頓公司股票價(jià)值就超過7億美元。
《財(cái)富》報(bào)道中稱，雖然巴菲特并未公開說(shuō)明這筆投資背后的動(dòng)機(jī)，但可以肯定的是該公司購(gòu)買這些股票的同時(shí)美國(guó)房屋建筑商股票正在大幅上漲。
今年年初至8月17日收盤，美國(guó)房屋建筑商行業(yè)的表現(xiàn)十分出色：霍頓房屋和萊納建筑的股價(jià)分別上漲了31.8%和30.96%，NVR Inc.上漲了30.56%。相比之下，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)（S&P 500 index）今年的漲幅僅為13.83%。
推動(dòng)這些房地產(chǎn)公司股價(jià)上漲的原因可以歸結(jié)為：去年，房貸利率大幅上漲的沖擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，新房銷售量也急劇下跌，但美國(guó)的新屋銷售在2023年有所回升。今年6月，新房銷售量同比增長(zhǎng)23.8%。
新房銷售量反彈的一個(gè)主要原因在于，房屋建筑商實(shí)施了創(chuàng)新策略以提高市場(chǎng)的住房負(fù)擔(dān)能力并吸引購(gòu)房者。不同于庫(kù)存依然緊張、房?jī)r(jià)居高不下的存量房市場(chǎng)，在新房市場(chǎng)中，房屋建筑商降低了凈有效房?jī)r(jià)。
全球房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO Kashif Ansari表示在接受采訪時(shí)也指出，“歷史性的高利率揮之不去，目前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)高利率將會(huì)維持到明年。業(yè)主、買家和房產(chǎn)業(yè)界將不得不接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，而美國(guó)樓市也會(huì)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變：高利率使業(yè)主越來(lái)越不愿賣掉手頭的房屋，因此更多的買家會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，利好建筑商。越來(lái)越多居民會(huì)轉(zhuǎn)向出租房市場(chǎng)，從而推高房租，出租公寓市場(chǎng)會(huì)變得引人關(guān)注。當(dāng)利率高出2~3個(gè)百分點(diǎn)，30年期的利息累積下來(lái)，還款數(shù)幾乎將增加一倍之多，因此大多數(shù)買家只能選擇等待利率重回新冠疫情前的水平。”
