繼上周住建部明確樓市政策優(yōu)化三大方向后，中國人民銀行、國家外匯管理局(以下分別簡稱“央行”“外匯局”)8月1日召開的2023年下半年工作會議指出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

盡管近期政策面對于存量個人房貸利率調整已有諸多表述，但多家國有銀行信貸部門工作人員表示，目前其所在銀行尚未接到明確調整通知，存量個人住房貸款利率仍按此前的約定利率執(zhí)行。若后續(xù)有最新政策通知，將及時進行調整。

存量房貸利率下調

可設置差異化折扣比例

今年以來，鑒于首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制的建立，以及5年期以上LPR(貸款市場報價利率)下調，首套房貸利率與存量房貸利率間的利差持續(xù)擴大。特別是對于前幾年買房的人來說，其房貸利率大部分都屬于“高位站崗”。

居住在北京的王先生說，他在2020年8月份購房，9月份辦理的貸款手續(xù)。當時貸款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和銀行加點組成，即4.65%+0.55%(55個基點)=5.2%。

而從最新的房貸利率來看，貝殼研究院提供的數據顯示，7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，較去年同期分別回落45BP(基點)和25BP。另據中指研究院監(jiān)測，目前7月份重點城市的首套平均房貸利率，已較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。

“盡管目前貸款利率已經隨著LPR的調整降至4.85%，但仍比現在的新增房貸利率高出不少?！蓖跸壬f，身邊有和他貸款利率相當的朋友已在今年年初選擇了提前還款，他則期待存量房貸利率能調降。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。這讓與王先生有相似情況的貸款人有了“盼頭”。而相較于“支持和鼓勵”的措辭，前述8月1日的會議使用了“指導”和“有序調整”，讓市場普遍理解成釋放出存量個人房貸利率將啟動下調的信號。

事實上，降低存量房貸利率并非沒有先例。早在2008年10月份，央行曾發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時將最低首付款比例調整為20%。彼時由于“轉按揭”正盛行，因此銀行為爭奪客戶普遍都選擇給予存量按揭貸款利率七折優(yōu)惠。

“此項政策對扭轉當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量個人房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量個人房貸利率設置差異化的折扣比例或降點幅度等。

王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動。目前最大的不確定性是利率下調幅度，總體上有可能在0.5個百分點至1.0個百分點左右。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，調整存量個人房貸利率，可以降低居民購房成本和利息負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規(guī)轉貸行為。

政策優(yōu)化助房地產市場

平穩(wěn)建康發(fā)展

年初以來，雖然房地產市場政策優(yōu)化的節(jié)奏與力度不斷加碼，但上半年“先揚后抑”的走勢似乎顯示出當前樓市復蘇動能不足。

從7月份房地產市場表現來看，據中指研究院統(tǒng)計，當月新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。從結構上看，7月份，一線、二線城市、三四線城市商品住宅成交面積同環(huán)比均下降，同比分別下降2.4%、29.4%、28.5%，環(huán)比來看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降9.8%，二線代表城市環(huán)比下降29.9%，三四線代表城市下降11.8%。

房產中介對此感受頗深。北京地區(qū)的一家房產中介工作人員直言，從4月份開始，北京地區(qū)的二手房成交情況就不太好，掛牌價也在持續(xù)下降，降幅少則5%，多則10%甚至更多。

面對持續(xù)處于調整期的房地產市場，7月份以來，樓市優(yōu)化政策力度更大、更超預期。

7月24日，中共中央政治局召開會議明確指出“適時調整優(yōu)化房地產政策”，隨后，住建部表示，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。疊加此次央行提到的指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，以上措施無不直指當前抑制住房消費的核心方面。

上述房產中介說，從住建部表態(tài)個人住房貸款“認房不認貸”后，幾乎每天都有人咨詢。

“目前我行執(zhí)行的二套房貸利率為5.25%，如果此后‘認房不認貸’政策能在北京正式落地，那么，購房者將會以目前4.25%的首套房貸款利率進行貸款，大大降低購房成本。”昨日，某家國有大型銀行的一位信貸經理表示，當然，這只是目前的貸款利率。隨著此次央行再次提到繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，預計后續(xù)貸款利率還會繼續(xù)下調。

某房企相關人士表示，隨著房地產政策的優(yōu)化調整，預計接下來購房首付、房貸利率方面也會有利好政策出臺，尤其是存量個人房貸利率，或有實質性下降。隨著后續(xù)住房消費的回暖，這將進一步暢通房地產交易鏈條，最終實現房地產市場良性循環(huán)。

中指研究院指數事業(yè)部總經理曹晶晶表示，隨著近期中央、相關監(jiān)管部門以及地方對房地產市場的密集表態(tài)和發(fā)聲，預計各地方的因城施策將加快落地，政策調整也將圍繞降門檻、降成本展開。

（來源：證券日報 ）