近日，GCV影城西安悅薈店宣布停業(yè)，引發(fā)關(guān)注。該影城所在的西安悅薈廣場(chǎng)，曾為西安“地王”項(xiàng)目。但在運(yùn)營(yíng)近五年后，與所在解放路商圈，甚至城墻內(nèi)不少商業(yè)項(xiàng)目一樣，都面臨客流流失、店面大量閑置的現(xiàn)狀。而該商圈正面臨著如何轉(zhuǎn)型的陣痛，怎么轉(zhuǎn)、靠啥轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)什么，就顯得尤為重要。

影院宣布停業(yè) 西安悅薈廣場(chǎng)多個(gè)店面閑置

近日，GCV影城西安悅薈店，運(yùn)營(yíng)近五年后宣布停業(yè)。

7月25日晚，在西安悅薈廣場(chǎng)八層，原GCV影院已閉店并設(shè)置圍擋，現(xiàn)場(chǎng)張貼的停業(yè)公告稱：由于影城經(jīng)營(yíng)計(jì)劃改變，將于2023年6月30日停止經(jīng)營(yíng)。退卡服務(wù)7月15日前在GCV影城西安悅薈店辦理，7月15日后至GCV影城西安萬(wàn)和城店辦理。

GCV影城是韓國(guó)最大連鎖電影院品牌，2006年進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，十多年間已在60多個(gè)城市開設(shè)100余家門店。原本，GCV影城在西安4個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)開設(shè)門店。悅薈店停業(yè)之后，還剩下萬(wàn)和城店、印象城店和萬(wàn)象城店。

西安悅薈廣場(chǎng)2018年9月19日開業(yè)，當(dāng)時(shí)定位“趣味橫生的購(gòu)物娛樂(lè)集結(jié)地”，引入影院品牌正是GCV。不過(guò)，經(jīng)營(yíng)近五年后，除影城停業(yè)，悅薈廣場(chǎng)多個(gè)店面也出現(xiàn)閑置。

華商報(bào)記者在悅薈廣場(chǎng)看到，在正常開放的商場(chǎng)各樓層內(nèi)，有多個(gè)品牌關(guān)閉相應(yīng)門店或設(shè)置商場(chǎng)圍擋，處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的更多是一些餐飲、美容和健身店面。對(duì)于關(guān)閉原因，多數(shù)品牌并未說(shuō)明，但有一家牛排店提示“裝修升級(jí)暫停營(yíng)業(yè)，用餐可以前往印象城四樓”。此外，悅薈廣場(chǎng)部分扶梯停運(yùn)，用圍欄擋住。同時(shí)，商場(chǎng)內(nèi)一些服飾門店推出打折促銷活動(dòng)，有的商品優(yōu)惠至1折。

就商場(chǎng)內(nèi)門店閑置情形，悅薈廣場(chǎng)一位工作人員稱，商場(chǎng)對(duì)外營(yíng)業(yè)未受影響，有的商戶正在裝修。至于商場(chǎng)目前招商情況、后續(xù)整體是否將做調(diào)整，該工作人員表示“不太清楚”。

在西安市新城區(qū)重點(diǎn)招商樓宇信息平臺(tái)上，悅薈廣場(chǎng)招商方向?yàn)?ldquo;商貿(mào)”，總建筑面積121950㎡，單層面積10936㎡，層高5.5-6米，停車位1181個(gè)，待招商面積28132㎡。

解放路商圈 過(guò)去十余年誕生三宗“地王”

熟悉西安房地產(chǎn)的人或許有印象，悅薈廣場(chǎng)在開業(yè)前就受到關(guān)注。

這是因?yàn)?，?xiàng)目所在的東新街與解放路十字東南角地塊，在2014年4月出讓時(shí)，曾以2466萬(wàn)元/畝刷新價(jià)格記錄，成為西安的單價(jià)“地王”。

2014年正逢房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷時(shí)期，西安新“地王”一經(jīng)問(wèn)世，外界都在猜測(cè)這宗地會(huì)以什么樣的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。資料顯示，悅薈商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)（西安）有限公司在拿地之后，經(jīng)過(guò)增資等一系列工商變更后，開始開發(fā)商業(yè)綜合體項(xiàng)目悅薈廣場(chǎng)。

為了脫穎而出，西安悅薈廣場(chǎng)外立面據(jù)稱“運(yùn)用了西安的城墻元素”，室內(nèi)設(shè)計(jì)“將立柱減少到最低程度，讓消費(fèi)者在購(gòu)物、休閑的過(guò)程中視線無(wú)阻”，并在開業(yè)后由全球零售資產(chǎn)管理專家PraderaRetailAsia提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

就地理位置，西安悅薈廣場(chǎng)所在的解放路商圈，是通往西安火車站的交通干道。從早期的民生百貨，到后來(lái)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，紛紛在此布局。而且，周邊有多條地鐵線路通過(guò)，南邊是地鐵4號(hào)線與6號(hào)線的換乘站大差市站，北面有地鐵1號(hào)線與4號(hào)線的換乘站五路口站。

過(guò)去十余年，“寸土寸金”的解放路誕生了三宗“地王”，全部是商業(yè)用地。先于悅薈廣場(chǎng)出讓的“地王”，是一路之隔的蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)。該宗地在2012年以1959萬(wàn)元/畝成交。在悅薈廣場(chǎng)之后，2016年10月，通盛地產(chǎn)摘得解放路西安第四醫(yī)院以南4畝商業(yè)用地，成交單價(jià)達(dá)2795萬(wàn)元/畝，再度刷新西安土地成交單價(jià)記錄。

車水馬龍昔日夸 門可羅雀今朝愁

“一條解放路，半座西安城”，解放路曾是全市最繁華商業(yè)街區(qū)之一。

西安美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，與火車站相連的交通條件，加上西京賓館、民生市場(chǎng)、珍珠泉浴池等存在，解放路從20世紀(jì)三四十年代起就已是西安商業(yè)中心。而且，過(guò)去西安城區(qū)集中在城墻范圍內(nèi)，在零售由產(chǎn)品決定的時(shí)代，解放路幾乎是進(jìn)城消費(fèi)的必選。

然而，商圈興衰與消費(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。“隨著西安城市空間擴(kuò)大，進(jìn)城逛街，不再是消費(fèi)者的必然選擇。”夏強(qiáng)認(rèn)為，雖然老城區(qū)街道上遛彎居民不少，但受到生活距離、停車出行、設(shè)施陳舊等制約，消費(fèi)客群卻嚴(yán)重流失。另一方面，當(dāng)人們出行有了高鐵、飛機(jī)、高速公路等更多選擇，不再依賴于火車，許多外地游客來(lái)到西安的第一印象也不再是解放路。

西安秦商經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱林表示，西安城墻內(nèi)的老城區(qū)，在建筑和規(guī)劃格局上存在制約。更重要的是，新商圈紛紛“跳”出城墻，比如大雁塔商圈、小寨商圈、科技路商圈等。新商圈的興起，自然對(duì)傳統(tǒng)商圈帶來(lái)一定影響。

事實(shí)上，悅薈廣場(chǎng)只是解放路商圈，甚至城墻內(nèi)商業(yè)衰落的一角。

7月27日中午，華商報(bào)記者看到，與西安悅薈廣場(chǎng)一路之隔的蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)，目前對(duì)外營(yíng)業(yè)的主要是商場(chǎng)一層部分餐飲店面、六層蘇寧影城及商場(chǎng)內(nèi)電器銷售門店，商場(chǎng)內(nèi)原有百貨消費(fèi)門店多已人去樓空、大門緊鎖，扶梯也處于停運(yùn)狀態(tài)。

而在悅薈廣場(chǎng)、蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)斜對(duì)面的民樂(lè)新都會(huì)，也出現(xiàn)商鋪大面積擱置，進(jìn)入一樓，有部分商販在售賣生活用品，商場(chǎng)內(nèi)客流主要來(lái)自正常營(yíng)業(yè)的人人樂(lè)超市。

五路口的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，緊鄰民樂(lè)園步行街，人氣在周邊一眾商業(yè)項(xiàng)目里相對(duì)較好。但越往商場(chǎng)里面走，就會(huì)發(fā)現(xiàn)客流表現(xiàn)也難與當(dāng)年剛開業(yè)時(shí)相媲美。

消費(fèi)不振 供給過(guò)剩 持續(xù)施壓老商業(yè)圈

疫情及經(jīng)濟(jì)下行對(duì)實(shí)體商業(yè)影響明顯，并持續(xù)施壓競(jìng)爭(zhēng)力下降的老商業(yè)圈。

《西安市“十四五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》曾提及西安商業(yè)面臨的挑戰(zhàn)：“受居民收入增長(zhǎng)、未來(lái)支出和消費(fèi)習(xí)慣等多重因素制約，消費(fèi)難以保持高位增長(zhǎng)。西安傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)存量占比過(guò)大，供給過(guò)剩導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，實(shí)體店倒閉潮頻發(fā)，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。”

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，今年上半年西安零售物業(yè)迎來(lái)4個(gè)新項(xiàng)目入市，均來(lái)自新興片區(qū)，共帶來(lái)近33.6萬(wàn)㎡新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總體量升至673.7萬(wàn)㎡。在此基礎(chǔ)上，下半年西安零售市場(chǎng)仍將迎來(lái)近30萬(wàn)㎡新增供應(yīng)。

今年公布的2023年西安市重點(diǎn)項(xiàng)目名單里，服務(wù)業(yè)項(xiàng)目有267個(gè)，約占總項(xiàng)目數(shù)近四分之一。其中，商貿(mào)城市綜合體項(xiàng)目達(dá)到151個(gè)，城東愛琴海城市商業(yè)綜合體，城西中國(guó)國(guó)際絲路中心，城南宜家購(gòu)物中心、小雁塔太古里等項(xiàng)目，曲江太平坊城市商業(yè)綜合體等悉數(shù)在列。

一位商業(yè)研究人士稱，新項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)鋪開，西安既有商業(yè)體面臨客源競(jìng)爭(zhēng)。

與西安商業(yè)不斷外擴(kuò)相對(duì)應(yīng)的是，過(guò)去幾年城內(nèi)已有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目宣告閉店。例如，曾叱咤西安商界的百盛東大街店、西大街時(shí)代百盛先后在2016年6月、2018年12月關(guān)店。北大街過(guò)去幾年揮別了民生百貨鐘樓店、大洋百貨、新世界百貨等。西大街的中環(huán)銀泰百貨，也已在2022年閉店。端履門十字的群光廣場(chǎng)，從開業(yè)到停業(yè)整頓更是只有兩年時(shí)間。

文商旅三業(yè)態(tài)+餐飲組合或許是轉(zhuǎn)型大方向

近十年西安人口增加最多的五個(gè)區(qū)是未央、雁塔、灞橋、長(zhǎng)安和蓮湖。其中，“城三區(qū)”中只有蓮湖。在城市人口外遷、消費(fèi)吸引力下降的現(xiàn)實(shí)面前，老城區(qū)商業(yè)如何走出困境？

實(shí)際上，政府層面已在積極出動(dòng)，出謀劃策，化解城內(nèi)商業(yè)的尷尬。

以新城區(qū)為例，據(jù)媒體5月份報(bào)道，區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目中，悅薈改造項(xiàng)目完成前期基礎(chǔ)性工作，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議基本達(dá)成初步意向；蘇寧改造項(xiàng)目盡調(diào)、評(píng)估工作整體進(jìn)程已完成70%，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已草擬初稿；“新城·民生艾米新空間”項(xiàng)目已正式簽約，相關(guān)空間轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展方向已確定。此外，板塊城市更新策劃快速推進(jìn)，現(xiàn)已基本確定板塊城市更新策劃方案。

解放路商圈怎么轉(zhuǎn)型？向什么地方轉(zhuǎn)？如何轉(zhuǎn)？政府、企業(yè)、專家等都在積極想辦法、出政策、找方向。

“作為老商圈，目前面對(duì)的這種現(xiàn)狀是時(shí)代發(fā)展的結(jié)果，埋怨誰(shuí)也不起作用，現(xiàn)在的問(wèn)題是如何度過(guò)陣痛期，讓商圈走出尷尬，獲得新生機(jī)。”朱林說(shuō)。

去年設(shè)立的西安城市更新基金，亦將為本地城市更新項(xiàng)目提供更多資金支持。

夏強(qiáng)表示，政府及主管單位介入將在政策和資金扶持等方面提供強(qiáng)大助力，但老城區(qū)商業(yè)最大不足是客流流失。如何通過(guò)有效引流，將消費(fèi)者重新吸引過(guò)來(lái)，這需要在整體業(yè)態(tài)調(diào)整和對(duì)外推廣上做更多。比如，城墻內(nèi)商業(yè)要主動(dòng)適應(yīng)客群變化，像慕名而來(lái)的旅游者，他們需要的是更多接地氣和能夠代表西安、陜西地域特色的消費(fèi)體驗(yàn)。

目前來(lái)看，城市更新背景下，或許是老商圈煥新升級(jí)的機(jī)會(huì)。

2021年底，西安等21個(gè)城市被確定為全國(guó)首批更新試點(diǎn)城市，《西安市城市更新辦法》也已從2022年起施行，明確“補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力，延續(xù)歷史文化傳承，推進(jìn)城市持續(xù)有機(jī)更新。”

“城市更新大方向已經(jīng)明確，但實(shí)踐中還需更多探索與觀察。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，城市更新絕不同于過(guò)去房地產(chǎn)模式下的“大拆大建”，而是圍繞存量改造面向以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)為底層邏輯的項(xiàng)目，這不僅需要大量前期資本投入，改造中也需要持續(xù)性自我造血。

亦有專業(yè)人士分析，今年暑假期間到西安旅游的游客數(shù)量可謂空前，面對(duì)如此大的人流量，文商旅三大業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)的結(jié)合或許是解放路商圈的轉(zhuǎn)型方向。當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)型需要的是政府引導(dǎo)、企業(yè)主動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作、消費(fèi)承接，逐步探索來(lái)完成。