時(shí)隔15年，央行表態(tài)釋放出新一輪存量房貸利率調(diào)降的信號(hào)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾提出：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

7月21日，記者通過常州江南農(nóng)村商業(yè)銀行某支行的客服和信貸處了解到，目前可以通過將存量的純商貸，轉(zhuǎn)成“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率按照現(xiàn)行新的利率政策來執(zhí)行。

已有銀行同意下調(diào)存量房貸利率！等額本息換成等額本金，能省幾十萬元

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：

要么改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現(xiàn)行市場(chǎng)上的低利率；

要么“轉(zhuǎn)按揭”，讓該貸款人重新申請(qǐng)一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

目前，常州市商業(yè)銀行還沒出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

常州市某股份制銀行資深工作人員認(rèn)為，銀行本身是沒有動(dòng)力調(diào)整存量房貸的，但由于今年以來提前還貸和轉(zhuǎn)貸的群體大幅增加，對(duì)于銀行來說，利潤(rùn)變薄總歸比沒有利潤(rùn)要好。

在央行發(fā)聲和提前還貸之間，還有一個(gè)口子被悄悄打開了，那就是很多銀行設(shè)置了允許調(diào)整還款方式，可以將等額本息換成等額本金。這個(gè)操作可以節(jié)省大筆利息。

例如200萬元、30年、5%的等額本息房貸，如果全部切換成等額本金，總計(jì)可以少還近40萬元利息，折合每年少還1萬多，一個(gè)月少還1000多元。

值得一提的是，不同銀行對(duì)于“調(diào)整房貸還款方式”這一業(yè)務(wù)的態(tài)度不同。記者了解到，我市多家銀行均在手機(jī)銀行APP上開通了調(diào)整房貸還款方式這一業(yè)務(wù)。但也有市民反映，有的銀行需要提供收入證明、銀行流水等資料才能辦理該業(yè)務(wù)。

存量房貸降息呼聲再起，是否會(huì)掀“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”？

在存量房貸利率引起熱議之前，銀行業(yè)剛經(jīng)歷了一番“存款降息潮”。

6月初，六大行打響本輪銀行存款降息潮的第一槍，股份行、地方性銀行而后相繼跟隨，定存正式告別“3”時(shí)代。

在此前貸款利率持續(xù)調(diào)降的背景下，業(yè)內(nèi)更多地把這輪存款降息看作是銀行“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”的一環(huán)。但降息之下，銀行的攬存壓力驟升，也成了新的難題。

“貸款利率調(diào)降，倒逼存款降息，二者本就相生，而按揭貸款作為銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若存量利率按照現(xiàn)行水平重定價(jià)，或許會(huì)引發(fā)銀行新一輪的‘息差保衛(wèi)自救’。”一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析道，從資產(chǎn)端來看，按揭貸款是各家銀行都重視的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，動(dòng)了這塊“奶酪”，那么負(fù)債端相應(yīng)承壓，高息存款對(duì)銀行的成本壓力更大，理論上銀行對(duì)于存款降息的動(dòng)機(jī)也就更大。

該人士指出，不同于攬存，國(guó)有銀行與中小銀行呈現(xiàn)出松弛與緊張的不同姿態(tài)，按揭貸款是“兵家必爭(zhēng)之地”。“往往在按揭樓盤準(zhǔn)入這類業(yè)務(wù)上，國(guó)有銀行會(huì)不惜放下身段，下場(chǎng)爭(zhēng)奪，大多數(shù)樓盤都是幾家銀行共同‘分蛋糕’，而不是獨(dú)家合作，因此國(guó)有銀行雖然也占上風(fēng)，但相對(duì)優(yōu)勢(shì)不像攬存那么明顯。”

“不過，參照存款降息下的市場(chǎng)反應(yīng)，在攬存壓力下，許多銀行的利率尚且在允許的范圍內(nèi)上浮一定BP，不會(huì)一降到底，因此負(fù)債端對(duì)資產(chǎn)端的聯(lián)動(dòng)影響還要看不同銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和承壓情況，不會(huì)一蹴而就，也不可一概而論。”該人士認(rèn)為，不同銀行的按揭貸款占比不同，因此傳導(dǎo)至資產(chǎn)端的壓力也不盡相同，存量房貸利率調(diào)降還處于理論階段，倒逼新一輪“息差保衛(wèi)戰(zhàn)”尚無直接依據(jù)。