2023年一季度，在積壓需求釋放及前期政策效果顯現(xiàn)等因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度上升，但進(jìn)入二季度，回暖態(tài)勢(shì)未能延續(xù)。專家指出，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭，更多增量政策舉措或醞釀出臺(tái)。需求端政策方面，或繼續(xù)把降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本放在首位，核心一二線城市政策有望合理優(yōu)化。

購(gòu)房限制性政策局部松綁

6月以來(lái)，不少城市加大穩(wěn)樓市政策力度，重點(diǎn)一二線城市逐步加入放松限貸或限售行列。

6月28日，《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知》印發(fā)實(shí)施，《通知》明確，生育二孩及以上的家庭(至少一個(gè)子女未成年)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。6月26日，江蘇省連云港市出臺(tái)9條措施，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，主要涉及優(yōu)化公積金貸款與提取，將首套公積金首付比例由30%降至20%，繼續(xù)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，延長(zhǎng)土地出讓金繳交時(shí)限，推行“房票”安置等。

6月25日，江蘇省揚(yáng)州市明確，自7月1日起，在該市市區(qū)購(gòu)買(mǎi)改善性住房的，不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，有效期一年。此前，福建省福清市公布的一份文件提出，在該市購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，不再執(zhí)行限轉(zhuǎn)售政策，成為今年首個(gè)取消住房限售的城市。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，地方出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超300次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等近20個(gè)城市放松限購(gòu)政策。

市場(chǎng)恢復(fù)受多因素影響

前期積壓需求快速釋放之后，如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭，成為行業(yè)乃至社會(huì)共同關(guān)心的話題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降0.9%，跌幅較1-4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額49787億元，同比增長(zhǎng)8.4%，漲幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

“總體看，累計(jì)銷售指標(biāo)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)仍有壓力，修復(fù)動(dòng)能減弱，有待利好政策出臺(tái)提振市場(chǎng)信心。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說(shuō)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)受到了多個(gè)因素影響和制約：宏觀經(jīng)濟(jì)面臨一定壓力，居民收入預(yù)期尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)；新房、二手房?jī)r(jià)格未回歸上升通道，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)仍有下跌預(yù)期；購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心仍存、當(dāng)前個(gè)別房企償債壓力較大，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。

王小嬙表示，基于當(dāng)前市場(chǎng)行情及去年比較基數(shù)，預(yù)計(jì)2023年全年房地產(chǎn)銷售情況會(huì)略好于2022年，商品房銷售面積同比上漲約2%，銷售金額同比上漲約5%。中指研究院認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨波折，預(yù)計(jì)全年銷售面積與2022年基本持平。

增量政策出臺(tái)預(yù)期升溫

近期，市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)樓市增量舉措出臺(tái)的預(yù)期升溫。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヮA(yù)計(jì)，因城施策仍將是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。在地方因城施策方面，限售限購(gòu)政策松綁或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)向核心一二線城市。一方面，相比調(diào)控基本“應(yīng)放盡放”的三四線城市，核心城市政策工具更充足，松綁的余量更足；另一方面，核心一二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控的必要。

王小嬙稱，當(dāng)前重點(diǎn)城市二套房首付比例及貸款利率仍處于較高水平，如北京、上海、深圳購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例為七成，二套房貸款利率為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍，存在調(diào)整空間。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）