“公司變動(dòng)趨勢(shì)與可比公司不存在重大差異”“符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)”。

6月11日，金科股份回復(fù)深交所年報(bào)問詢函。針對(duì)深交所關(guān)于公司2022年收入大幅下降、業(yè)績(jī)大額虧損等問題，金科股份表示，受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購(gòu)房消費(fèi)信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，2022年公司竣工交付項(xiàng)目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，而階段性的降價(jià)銷售，也導(dǎo)致公司2022年度結(jié)算單價(jià)和毛利率較同期下降。

為了改善持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，金科當(dāng)前一方面與各金融機(jī)構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面也在積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)

2022年年報(bào)顯示，金科股份全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入548.62億元，同比下降51.15%；歸母凈利潤(rùn)虧損213.92億元，同比下降694.13%。對(duì)于此次業(yè)績(jī)大幅下降，深交所要求金科股份說明報(bào)告期收入大幅下降、業(yè)績(jī)大額虧的主要原因及合理性、毛利率大幅下滑的原因。

金科股份表示，2022年受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購(gòu)房消費(fèi)信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項(xiàng)目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降52.66%、46.37%。

至于歸母凈利潤(rùn)的下滑，金科股份解釋稱，一方面由于2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步下行，公司為加快銷售去化，進(jìn)一步緩解資金壓力，階段性進(jìn)行降價(jià)銷售，導(dǎo)致公司2022年度結(jié)算單價(jià)和毛利率較同期下降；另一方面，公司基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)存在減值跡象的存貨項(xiàng)目計(jì)提了減值準(zhǔn)備約137億元，與此同時(shí)2022年公司投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損失約16億元。

在同一時(shí)期，中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、中梁控股、碧桂園等7家民營(yíng)房企營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)均存在不同程度的大幅下降，如與金科股份曾同屬于行業(yè)TOP20行列的中南建設(shè)分別下降了25.47%、171.17%，中梁控股分別下降了48.33%、149.80%。整體來(lái)看，7家民營(yíng)房企同期營(yíng)業(yè)收入同比平均下降了36.53%，歸母凈利潤(rùn)平均下降了285.03%。

基于此，金科股份表示，公司變動(dòng)趨勢(shì)與可比公司不存在重大差異。

一個(gè)需要注意的點(diǎn)是，2022年金科股份房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率分別為5.61%、20.07%，同比分別下降11.08個(gè)百分點(diǎn)、13.12個(gè)百分點(diǎn)。

金科股份坦言，公司2022年、2021年結(jié)轉(zhuǎn)的前20大項(xiàng)目，其收入金額占房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)收入比例相當(dāng)，但平均毛利率下降5.51個(gè)百分點(diǎn)，其中結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模最大的杭州一項(xiàng)目毛利率僅3.57%。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因主要在于包括項(xiàng)目均價(jià)由2021年度的12826.74元/平方米下降至2022年的10649.84元/平方米；受拿地端影響項(xiàng)目成本增加，2022年土地成本上升2.96個(gè)百分點(diǎn)至53.80%；各業(yè)態(tài)收入結(jié)轉(zhuǎn)占比變化。

金科表示，報(bào)告期內(nèi)，同行業(yè)可比公司毛利率均有不同程度下滑，與部分同行業(yè)上市公司不存在重大差異，符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)。

已完成307億有息負(fù)債期限調(diào)整工作

年報(bào)顯示，金科股份2022年共計(jì)計(jì)提150.74億元的資產(chǎn)減值損失，減值金額同比有較大幅度增加。其中，公司報(bào)告期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備136.99億元，同比增加533.28%。

金科股份表示，2022年年末本期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備136.99億元，與2021年相比變動(dòng)較大，涉及172個(gè)項(xiàng)目，其中主要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的47個(gè)項(xiàng)目共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備84.30億元，占2022年計(jì)提總額的61.54%。

而變動(dòng)的主要原因在于一是包括2022年車位和商業(yè)實(shí)際售價(jià)降低導(dǎo)致項(xiàng)目整體可變現(xiàn)凈值降低；二是2022年住宅實(shí)際售價(jià)降低導(dǎo)致項(xiàng)目整體可變現(xiàn)凈值降低。

于當(dāng)前的金科而言，如何有效解決公司債務(wù)問題，使公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，深交所也同樣關(guān)注。

在問詢函中，深交所就要求金科詳細(xì)就當(dāng)前公司債務(wù)情況以及處置進(jìn)展、面臨的困難等進(jìn)行說明。

據(jù)悉，截至2022年末，公司貨幣資金期末余額為119.58億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金70.21億元、被司法凍結(jié)14.38億元。有息負(fù)債期末余額共計(jì)746.57億元。截至2023年4月末，已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)金額239.16億元。報(bào)告期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為52.47億元，同比下降63.06%。

金科股份回復(fù)稱，公司2022年度、2023年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正，但受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。因流動(dòng)性階段性緊張導(dǎo)致未能如期償還部分債務(wù)，公司可能會(huì)因債務(wù)逾期承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、訴訟、仲裁、凍結(jié)銀行賬戶、凍結(jié)資產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

目前，公司主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務(wù)展期等方式來(lái)緩解短期債務(wù)壓力，但相關(guān)措施能否按計(jì)劃實(shí)施取決于債權(quán)人自身對(duì)持有債權(quán)的處置計(jì)劃，存在重大不確定性。

而為了改善持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，公司已采取或擬采取的應(yīng)對(duì)措施，一方面與各金融機(jī)構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

截至2022年4月30日，金科累計(jì)完成307.05億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作，其中包括公開市場(chǎng)債務(wù)12筆，涉及本金117.95億元。