優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，險資“買買買”！

5月下旬以來，中國太保壽險、平安人壽在中國保險行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站披露公司不動產(chǎn)投資情況。兩家險企披露項目均非首次投資標(biāo)的項目。其中，平安人壽5月下旬以來新增出資金額合計超37億元。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)屬于回報穩(wěn)定的資產(chǎn)，符合險資長期價值投資的最終目的，未來有望繼續(xù)加大不動產(chǎn)細分領(lǐng)域的投資力度。

出資提速

5月31日，中國太保壽險在中國保險行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告。公告顯示，公司出資1.72億元投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

這并非中國太保壽險首次投資標(biāo)的項目。早在2018年7月，中國太保壽險便公告稱，擬投資上述地塊，此次投資以股權(quán)方式購置自用性不動產(chǎn)。近年來，中國太保壽險也在持續(xù)出資上述地塊。

同日，平安人壽亦發(fā)布相關(guān)不動產(chǎn)投資公告，稱對上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目 (包括上海東方萬國項目、上海弘源科創(chuàng)項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目)的累計出資總金額已達53.07億元。

實際上，自今年1月宣布擬投資上述四個產(chǎn)業(yè)園后，平安人壽對上述項目持續(xù)出資，光5月下旬就新增出資金額合計超37億元。平安人壽相關(guān)負責(zé)人表示，該項目為平安人壽以股權(quán)方式收購的位于北京和上海兩地的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)類不動產(chǎn)項目，包括科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園。該投資符合公司配置需求，符合監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，也符合宏觀政策導(dǎo)向。

上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目總投資金額預(yù)計不超過73.33億元，達到大額不動產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，單筆投資超50億元的不動產(chǎn)項目為大額不動產(chǎn)項目，須逐筆披露出資情況。

對比發(fā)現(xiàn)，今年5月，中國保險行業(yè)協(xié)會共公布7條不動產(chǎn)投資項目（非首次投資標(biāo)的項目）的出資動態(tài)，而去年5月僅有4條，出資頻率明顯提升。

實體不動產(chǎn)投資升溫

業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)投資一直是險企大類資產(chǎn)配置里的重要內(nèi)容。由于投資周期較長、抗通脹能力突出，險企一直比較青睞對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的投資，從提升收益的角度來看，可為其帶來較為穩(wěn)定的回報和相對比較高的收益。

投資性不動產(chǎn)既包括寫字樓、商業(yè)、酒店等傳統(tǒng)投資性物業(yè)類型，也包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房等新興投資性物業(yè)類型。投資性不動產(chǎn)兼具類固定收益的穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流和股權(quán)增值帶來的長期增值保值收益，符合保險資金的長期配置偏好，已成為保險機構(gòu)資產(chǎn)配置的重要類別。

從當(dāng)下情況來看，不少大型險資機構(gòu)對收租型物業(yè)興趣濃厚。業(yè)內(nèi)人士坦言，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格目前有著較強的吸引力，而市場的低利率環(huán)境也對相關(guān)投資創(chuàng)造了不錯的投融資條件。

中國平安首席投資執(zhí)行官鄧斌此前表示，宏觀角度上看，不動產(chǎn)行業(yè)最困難的時間已經(jīng)過去。對于2023年中國平安的不動產(chǎn)配置，鄧斌直言，看好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)投資，例如商辦、長租公寓、園區(qū)類投資。

信達證券非銀行金融行業(yè)首席分析師王舫朝表示，今年以來險企頻頻加碼不動產(chǎn)項目投資，首要原因是不動產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報”屬性較為契合險企資金長期屬性。“整體來看，我們認為優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)長期投資有助于險企增加另類投資標(biāo)的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產(chǎn)投資加碼是險企根據(jù)市場情況及時調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。”王舫朝表示，在宏觀經(jīng)濟修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動產(chǎn)投資項目有望為險企帶來較好的長期投資收益，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目不僅有望為險企貢獻穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，同時項目本身或擁有一定的增值潛力。

發(fā)力公募REITs

除直接投資商業(yè)不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園不動產(chǎn)外，近年來，險資還在持續(xù)布局基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）投資，特別是隨著保障性租賃住房REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的出現(xiàn)，為險資投資具有上述特征的項目開拓了更大空間，同時，與直接投資實體不動產(chǎn)相比，投資公募REITs更能規(guī)避風(fēng)險。

據(jù)介紹，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與保險資金的投資要求相契合。公募REITs符合保險資金長期投資的要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要投資于高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、城市公共設(shè)施等不動產(chǎn)，投資周期長，現(xiàn)金流長期且穩(wěn)定，非常適合保險資金投資，有利于改善保險資金資產(chǎn)負債久期錯配問題，獲取長期穩(wěn)定收益。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月7日，在已上市的27只公募REITs中，多家險資出現(xiàn)在獲配機構(gòu)名單，險資機構(gòu)通過戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售合計配售金額超過130億元。

太保私募基金管理有限公司副總經(jīng)理、上海太保不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理高小羊表示，保險資金不僅是我國公募REITs發(fā)行環(huán)節(jié)的重要投資人，也是底層資產(chǎn)的重要培育者與供給方，在公募REITs市場中發(fā)揮著重要作用。未來，隨著配套制度體系與市場逐漸成熟，保險資管公司有望成為REITs產(chǎn)品的創(chuàng)設(shè)者，未來可進一步展望險資成為公募REITs的原始權(quán)益人。