近日，北京地區(qū)二手房市場多個片區(qū)二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價格滯漲或微跌。除北京外，5月份房地產(chǎn)市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，重點城市新房、二手房成交均延續(xù)下跌態(tài)勢。

對此，專家表示，這類壓力的成因一方面是一季度因疫情積壓的購房需求消耗殆盡，另一方面是關于對經(jīng)紀公司的規(guī)范鼓勵改革中介費收費標準出臺加大了購房者觀望情緒。

展望后市，專家認為，房地產(chǎn)市場復蘇進程仍具一定壓力。后續(xù)市場企穩(wěn)回升的期待，仍將較依賴于市場整體環(huán)境的改善。

值得一提的是，房地產(chǎn)市場復蘇進程中，面對去庫存和現(xiàn)金流的壓力，一些房地產(chǎn)開發(fā)商處心積慮采用違反違規(guī)營銷手段誘導消費者購房。中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)惠州、深圳、佛山、長春、重慶等地負首付又重出江湖。

5月重點城市新房、二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢

據(jù)媒體報道，近日北京地區(qū)二手房市場多個片區(qū)二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價格滯漲或微跌。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月30日，5月北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13.0%，同比上漲49.9% (去年5月，成交基數(shù)較低)。四五月北京二手房市場呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢。

“確實給北京樓市傳遞了一定的壓力，對于這類壓力的緩解，還較依賴于政策或市場積極信號的傳出?！?諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，一方面，隨著一季度因疫情積壓的購房需求消耗殆盡，以及當前購房者收入情況暫未出現(xiàn)明顯改善，成交量小也是入市信心持續(xù)性減弱的體現(xiàn)；另一方面，5月8日出臺關于對經(jīng)紀公司的規(guī)范鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，也在一定程度上加大了購房者的觀望情緒。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，掛牌多成交少的情況不止在北京，目前各地都是這個情況。主要是兩方面原因，一方面是售房者心態(tài)上變化的原因導致，另一方面是供求關系的改變?！斑@種情況應被關注，如果價格降的越多，就使市場交易越來越遲鈍?！?嚴躍進表示。

除北京以外，在前期積壓需求釋放完成后，5月份房地產(chǎn)市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，重點城市新房、二手房成交均延續(xù)下跌態(tài)勢。

新房方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年5月重點監(jiān)測的30城新房銷售面積環(huán)比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場交易活躍度仍然偏低。

二手房方面，2023年5月10個重點城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點，同比上漲57.95%。進入5月份，購房市場活躍度繼續(xù)下滑，加上五一小長假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢，但是跌勢較上月有所收斂。

此外，價格方面，5月份，百城新房價格環(huán)比止?jié)q轉跌，二手房價跌幅擴大。中指數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16180元(人民幣，下同)，環(huán)比止?jié)q轉跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價為每平方米15786元，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較4月擴大0.11個百分點。

展望后市，關榮雪認為，房地產(chǎn)市場復蘇進程仍具一定壓力。由于房地產(chǎn)交易情況受多方面牽制，如居民收入、房企資金流動性、購房政策等，因此，對于后續(xù)市場企穩(wěn)回升的期待，仍將較依賴于市場整體環(huán)境的改善。此外，維穩(wěn)以及局部升溫將是今年房地產(chǎn)市場較為顯著的特征。

在嚴躍進看來，目前房地產(chǎn)市場復蘇基礎是薄弱的，市場仍存一些改善型需求，中長期趨勢來看是看好的，但短期內仍承壓。

“負首付”買房重出江湖

值得一提的是，今年以來樓市處于調整期，開發(fā)商面臨現(xiàn)金流和去庫存的壓力，而其中不乏有開發(fā)商或房產(chǎn)中介通過“零首付”“負首付”等違規(guī)營銷噱頭來吸引購房者購房。

據(jù)媒體報道，近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負首付”，例如房產(chǎn)價格是520萬元，買家卻可以貸款570萬元，相當于額外拿到50萬元“裝修款”，而且無需首付。

所謂“負首付”，實際上是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，或是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。而實際上，上述兩種形式購房成本和額外產(chǎn)生的利息均會轉嫁到購房者身上。

“負首付”在行業(yè)內并非新生事物，其本質上是“高評高貸”模式?！案咴u高貸本質上是一種騙貸的違法行為?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在撰文中表示。

“負首付”將帶來哪些風險？

對于銀行來說，關榮雪表示，這類現(xiàn)象本身就是違反國家相關金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場正常交易秩序，還會加劇斷供風險，進而影響銀行金融系統(tǒng)鏈的正常運行。

對于購房者一方，關榮雪坦言，無論哪種形式，最終購房成本和額外產(chǎn)生的利息均會轉嫁到購房者身上，購房壓力并未減輕。此外，也將會引發(fā)購房者維權風險，由于簽訂的合同違背國家信貸政策而不具備法律效力，因此借款人即購房者將可能面臨無法維權的風險。

嚴躍進也表示，購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負首付的方式去購房，購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大，這會使得房貸違約的成本增大，最終對購房者和商業(yè)銀行都不利。

針對零首付、負首付等違法違規(guī)現(xiàn)象，早已有監(jiān)管介入。2017年，多部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

5月22日，廣東省惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)的《關于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出，為強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文，該協(xié)會在文中指出，各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業(yè)務管理，并應開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處等。

“首先，購房者要提高消費警惕性，以防掉入營銷陷阱?！?對于如何整頓負首付等營銷亂象，關榮雪表示?！案鹘鹑诓块T要強化業(yè)務審核、監(jiān)管部門要提高監(jiān)管力度，加強防范風險意識，對可能出現(xiàn)的亂象及時干預整治等。”

嚴躍進表示，要科學界定負首付的概念，和傳統(tǒng)的零首付有區(qū)別。中間涉及到虛構合同、貸款材料造假、銀行審核不嚴等問題。對于此類環(huán)節(jié)內容更需進行嚴監(jiān)管。

“此類問題進一步說明當前房地產(chǎn)市場的新情況，即首付支付能力或是比較弱。恰是購房者首付方面的壓力，所以類似負首付的噱頭很容易引起大家的關注，也容易讓部分中介和金融機構鉆了漏洞?！?嚴躍進還談道。

（來源：中國網(wǎng)財經(jīng)）