日前，特斯拉CEO埃隆·馬斯克不僅頻頻敲響美國經(jīng)濟(jì)警鐘，對美國房地產(chǎn)市場也非常悲觀。在他看來，美國房地產(chǎn)市場正面臨一場可能走向崩盤的危機(jī)。

馬斯克周二再次就美國商業(yè)地產(chǎn)和更大范圍的房地產(chǎn)市場正在醞釀的危機(jī)發(fā)出警告。

“美國樓市正迅速崩盤”

馬斯克好友、PayPal前COO大衛(wèi)·薩克斯（David Sacks）周一轉(zhuǎn)發(fā)了一條有關(guān)洛杉磯商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)的推文，該推文寫道：“洛杉磯的辦公大樓平均每英尺負(fù)債230美元，今年唯一售出的大樓以每英尺154美元的價(jià)格出售。虧了很多錢。洛杉磯最大的房東，加拿大巨頭布魯克菲爾德今年已拖欠了超過10億美元的貸款。”

薩克斯評論稱：“洛杉磯辦公大樓的售價(jià)比其背負(fù)的債務(wù)還低。舊金山和其它大城市也如此。”馬斯克回應(yīng)薩克斯的推文稱：“商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價(jià)”。

最近幾個(gè)月，馬斯克已多次就美國商業(yè)地產(chǎn)以及更廣泛的房地產(chǎn)市場前景發(fā)出警告。今年3月底，馬斯克在回應(yīng)一條有關(guān)美國商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的推文時(shí)稱，“這是目前最嚴(yán)重的、迫在眉睫的問題，抵押貸款也是如此。”上個(gè)月，馬斯克指出，居家上班趨勢大幅減少了全球辦公大樓的使用，對商業(yè)地產(chǎn)不是好兆頭，幾乎所有城市的商業(yè)地產(chǎn)空屋率都創(chuàng)下歷史新高，銀行業(yè)可能因此陷入危機(jī)。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾全球Case-Shiller綜合指數(shù)，3月美國20城房價(jià)在非季節(jié)調(diào)整后，環(huán)比下跌1.15%（略好于預(yù)期1.6%的跌幅），但是在季節(jié)性調(diào)整后環(huán)比上漲0.45%。

值得注意的是，在非季節(jié)調(diào)整后，美國房價(jià)創(chuàng)下2012年5月以來首次同比下降。

與此同時(shí)，不止一個(gè)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示美國地產(chǎn)寒冬仍在繼續(xù)。上上周五，美國30年期按揭貸款利率曾升至6.9%，再度逼近7%大關(guān)，刷新兩個(gè)多月來高位。

實(shí)際上，美國樓市呈“東升西降”的兩極格局。美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前美國東南部地區(qū)房價(jià)上升10%，是全美最強(qiáng)的市場，西部地區(qū)房價(jià)下降2%，是全美最弱的市場。

他表示：“市場預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年年中停止升息，并在2024年開啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將大幅下降，美國房產(chǎn)市場將恢復(fù)快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。”

“展望2023年，Zillow估計(jì)，2022年11月份到2023年11月份，美國平均地產(chǎn)價(jià)格將小幅下跌1.1%。我們認(rèn)同Zillow的預(yù)估。”陳躍武對第一財(cái)經(jīng)記者表示，“我們預(yù)測北卡羅來納州、亞特蘭大和達(dá)拉斯等地區(qū)的房價(jià)在2023年將上漲大約0至5%左右。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區(qū)的房價(jià)在2023年將繼續(xù)下跌。”

不過他也認(rèn)為，隨著美國通脹得到控制以及美國經(jīng)濟(jì)在高利率的打擊下進(jìn)入衰退，美聯(lián)儲(chǔ)將停止升息，轉(zhuǎn)而開始降息，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。“近期的美國銀行危機(jī)將加速這一進(jìn)程。”他表示。

美國商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)雨飄搖”

和住宅市場相對具有韌性不同，在美聯(lián)儲(chǔ)大幅收緊貨幣政策后，商業(yè)地產(chǎn)成了全球的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)之一。

今年3月初，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)Mount Street判定黑石集團(tuán)有價(jià)值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券發(fā)生違約，黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時(shí)間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。但利率上升引發(fā)的市場波動(dòng)中斷了出售過程，債券持有人也投票反對進(jìn)一步延期。此外，去年全年商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的發(fā)行都跟隨商業(yè)地產(chǎn)的交易量下降而下行，一直處于低迷狀態(tài)，這也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)借款人的信貸可用性遭受挑戰(zhàn)。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院首席全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家Innes McFee對記者分析稱，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對銀行貸款條件的變化很敏感，持續(xù)的市場調(diào)整、地區(qū)銀行在房地產(chǎn)融資中的比重過高讓前景更加悲觀?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)投資者面臨的關(guān)鍵問題是，對流動(dòng)性的擔(dān)憂將在多大程度上影響銀行貸款條件。如果金融狀況實(shí)質(zhì)性惡化，房地產(chǎn)會(huì)首當(dāng)其沖地受到?jīng)_擊，在各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門中，金融狀況收緊對房地產(chǎn)的影響起效比較快。

“美國銀行業(yè)動(dòng)蕩導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，沖擊力甚至超過我們的預(yù)期。”McFee預(yù)計(jì)，所有房地產(chǎn)資本價(jià)值將在2023年下降10%，2024年下降5%。

不過，居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）告訴記者，亞馬遜和迪士尼等大公司正在發(fā)動(dòng)員工重返辦公室，一些議員倡議取消政府部門人員居家辦公。在不少美國城市，把商業(yè)寫字樓改造成住宅的項(xiàng)目也正在推進(jìn)中，如紐約市就正在進(jìn)行大規(guī)模試驗(yàn)，紐約市政府及其項(xiàng)目推動(dòng)者非常重視，將其與當(dāng)年紐約市制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型相提并論，外界正拭目以待。