4月6日，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓在半夏投資最新運(yùn)作報(bào)告表示，雖然我們持有的地產(chǎn)股今年以來(lái)表現(xiàn)非常落后，但我們相信，這并不是風(fēng)險(xiǎn)而是機(jī)會(huì)，后續(xù)大漲只是時(shí)間問(wèn)題。

她認(rèn)為，現(xiàn)在的地產(chǎn)，就好像2016年年初的煤炭股。行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。相較于當(dāng)初的煤炭，本輪地產(chǎn)的需求下滑更多，但供給側(cè)出清同樣更加的劇烈。

對(duì)于持倉(cāng)，李蓓表示早已開始布局上市房企，并維持超10%的地產(chǎn)股總體持倉(cāng)比例作為底倉(cāng)。“我們幾乎可以確認(rèn)，這是10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)，股價(jià)的反應(yīng)只是時(shí)間問(wèn)題。”

4月7日，A股地產(chǎn)板塊開盤爆拉，房地產(chǎn)ETF漲近4%領(lǐng)漲全市場(chǎng)，截至收盤，粵泰股份、天?；?、中交地產(chǎn)漲停，信達(dá)地產(chǎn)、新城控股、宋都股份等大漲。

房地產(chǎn)板塊大漲，李蓓回應(yīng)：這個(gè)鍋我不背

4月7日，李蓓在半夏投資微信公眾號(hào)更新發(fā)文：“今天地產(chǎn)股大漲，很多人說(shuō)是因?yàn)榘胂淖蛱彀l(fā)月報(bào)，看多地產(chǎn)。這個(gè)鍋我不背。我公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了。二月份做方略訪談我就說(shuō)過(guò)：中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會(huì)創(chuàng)新高。過(guò)去2個(gè)月，我參加了三次行業(yè)會(huì)議，一次是諾亞財(cái)富的，一次是好買基金的，一次是思睿集團(tuán)的，都公開說(shuō)過(guò)：地產(chǎn)供給下降，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升?？春矛F(xiàn)在還沒(méi)有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)，很多市值會(huì)新高。”

李蓓稱，每一次市場(chǎng)真正的大拐點(diǎn)之前，無(wú)論市場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)，都并無(wú)太多的前瞻性。

我們當(dāng)前對(duì)行業(yè)的判斷，要點(diǎn)是：

1，地產(chǎn)全行業(yè)住宅銷售在11億平米見(jiàn)底，后續(xù)溫和回升。

2，行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受創(chuàng)傷，未來(lái)1-2年，仍不具備供給端擴(kuò)張的能力。全行業(yè)拿地和開工會(huì)依然下行。

3，供給已經(jīng)大幅下降1年，后續(xù)1-2年仍將下降，需求企穩(wěn)回升，供需錯(cuò)配，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升。

4，從現(xiàn)在往后，頭部企業(yè)份額上升，毛利改善，量?jī)r(jià)齊升。

5，從資產(chǎn)價(jià)值的角度，一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高庫(kù)存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

現(xiàn)在，還沒(méi)有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)歷了行業(yè)涅槃，企業(yè)浴火重生，一定會(huì)飛的更高。

百?gòu)?qiáng)房企3月銷售額環(huán)比上升36.7%，帶動(dòng)拿地活躍度顯著提升

從基本面上看，恰逢傳統(tǒng)銷售旺季，TOP100房企3月份銷售數(shù)據(jù)也延續(xù)了此前良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企3月份單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

展望后市，中指研究院表示，當(dāng)前各地因城施策有望持續(xù)推進(jìn)、部分城市購(gòu)房者置業(yè)情緒亦有所改善。一季度二手房置換的改善需求尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)，這部分需求入市或?qū)?duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。但當(dāng)前市場(chǎng)也面臨較多不確定性，考慮到支撐2月份、3月份需求恢復(fù)最重要的因素是積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對(duì)市場(chǎng)的支撐作用將會(huì)邊際轉(zhuǎn)弱，二季度銷售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏。

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度超半數(shù)TOP100房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到38家。

部分央國(guó)企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%；綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇苍?0%以上。

從拿地情況來(lái)看，銷售端的復(fù)蘇也帶來(lái)拿地活躍度的提升，截至今年3月份，民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比較去年同期有明顯增長(zhǎng)。

雖然在三四線城市城投仍然是支撐市場(chǎng)穩(wěn)定的主力軍，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為去年以來(lái)最低，較去年一季度高峰下降55個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見(jiàn)城投出現(xiàn)。

此外，2月份至3月份拿地金額TOP15榜單中，民營(yíng)房企占比已提升至半數(shù)左右。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，當(dāng)前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局還不清晰，在年初多城推出優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，民營(yíng)房企緊抓時(shí)機(jī)積極補(bǔ)倉(cāng)。房企拿地主要遵循“優(yōu)中選優(yōu)”策略，愿意以較高成本拿下后續(xù)去化具一定保障、利潤(rùn)空間相對(duì)較大的地塊，對(duì)低成本、去化難的地塊仍持較高的謹(jǐn)慎態(tài)度。二季度預(yù)計(jì)隨著房企收金情況有所改善，民營(yíng)房企的拿地參與度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。