繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。

農(nóng)歷新春后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率最低降至3.7%。房貸利率密集下調(diào)之后，提前還貸潮再起，銀行壓力逐漸增大。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購(gòu)房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。一場(chǎng)“提前還貸潮”來了……

有人還貸要排3個(gè)月隊(duì)！120萬(wàn)在手里很難熬

“錢準(zhǔn)備好了，沒想到還錢要排隊(duì)，而且起碼要排三個(gè)月。”2023年伊始，打了十幾個(gè)電話、特地跑了銀行網(wǎng)點(diǎn)、折騰了一個(gè)多月之后，杭州的李女士還是沒法順利還貸。

李女士作為今年新一波加入提前還房貸的生力軍，面臨還貸難新問題：不僅國(guó)有大銀行難預(yù)約提前還貸，小銀行也要排隊(duì)1個(gè)月起，這在以前都不可想象。

“我想著已經(jīng)進(jìn)入2023年了，提前還貸沒那么緊張了，但是我打電話聯(lián)系了銀行信貸經(jīng)理，他說還是很緊張，要等到三月份以后。”李女士告訴記者：這確實(shí)有點(diǎn)沮喪，120萬(wàn)元的錢在手里，早還一天，就是少付一天的利息。

重慶的陳女士元旦后直接到當(dāng)?shù)氐馁J款銀行網(wǎng)點(diǎn)，成功預(yù)約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個(gè)月之后。“1月預(yù)約的，4月才能還款，總比還不了強(qiáng)吧。”

記者從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

有兩家國(guó)有大行信貸經(jīng)理告訴記者：購(gòu)房者想要提前還貸，預(yù)計(jì)有三個(gè)月的等待期。

“提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會(huì)比以前長(zhǎng)一些。” 某國(guó)有銀行一支行客戶經(jīng)理告訴記者。

而一家國(guó)有銀行房貸業(yè)務(wù)主管則對(duì)記者說，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)后才是提前還貸的高峰。而從去年底開始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊(duì)的客戶中很大一部分是去年底就預(yù)約的。

據(jù)了解，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)為由，階段性地暫停了線上還款……

有人四次還完90萬(wàn)房貸，月供1塊多抵個(gè)稅

首套房利率不斷下行，購(gòu)房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購(gòu)房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬(wàn)房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

對(duì)于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬(wàn)，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬(wàn)左右，省下了90多萬(wàn)。

像吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節(jié)前拿到了年終獎(jiǎng)，當(dāng)時(shí)點(diǎn)開股票App，累計(jì)收益-40%；點(diǎn)開銀行App，基金累計(jì)收益-20%，理財(cái)產(chǎn)品年化收益2%，點(diǎn)開房貸計(jì)算器提前還10萬(wàn)可以省9萬(wàn)利息，然后我就果斷選擇申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。”

為何想方設(shè)法要提前還貸？

從去年到今年，為何大家都急著提前還貸？

“當(dāng)年大家是能貸7成絕不5成、能貸30年還絕不貸20年，本質(zhì)原因是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出。”杭州一家國(guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在，市場(chǎng)環(huán)境變了，做經(jīng)營(yíng)的人都算得很精，一但覺得房產(chǎn)升值的收益可能跑不贏借貸利率了，馬上覺得不劃算。”

“現(xiàn)在LPR利率低了，購(gòu)房人都覺得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認(rèn)為這是劃算的。”招商銀行杭州一家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的信貸經(jīng)理這么分析。

“像我的一些客戶，確實(shí)買的是高價(jià)房，貸款利率超過了6%，有部分是6.2%，他們自嘲是利率的站崗人。盡管后面房貸利率調(diào)下來了，月供也下降了，但相比周圍去年買房的人低于4.5%的房貸利率，這部分人相當(dāng)于憑空多出近2個(gè)點(diǎn)的利息，十幾年、幾十年下來的確是較大一筆錢，所以他們選擇提前還房貸，覺得至少目前而言比較劃算。”建行的一位信貸經(jīng)理說。

銀行壓力山大！有銀行網(wǎng)點(diǎn)提前還貸業(yè)務(wù)量暴增50% 

從2022年底至今，提前還貸潮已經(jīng)愈演愈烈。記者走訪了深圳等地的多家國(guó)有大行，在提前還房貸方面關(guān)卡頗多。

一方面，線上提前還款渠道不穩(wěn)定，部分客戶需要線下辦理。以建設(shè)銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預(yù)約相當(dāng)困難，大部分日期都顯示“線上申請(qǐng)預(yù)約額度已滿”。據(jù)該行客戶經(jīng)理透露，此前是可以實(shí)現(xiàn)線上全流程辦理的，從去年四季度開始部分轉(zhuǎn)為線下。

另一方面，預(yù)約排隊(duì)時(shí)間久。在深圳建設(shè)銀行，工作人員介紹目前提前還款流程為“簽字、拍照、選擇還款模式”三步，預(yù)約以后要等待2～3個(gè)月才能提前還款成功。同時(shí)，下次提前還款還需要來網(wǎng)點(diǎn)辦理。農(nóng)業(yè)銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前30天到網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)并確認(rèn)身份信息、貸款情況，提交申請(qǐng)后審批通過才可貸款。

“1月以來，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個(gè)多億，今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理何思萍介紹，其實(shí)從2022年下半年開始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關(guān)事項(xiàng)，春節(jié)后這幾天更是迎來小高峰。對(duì)于銀行而言，為應(yīng)對(duì)提前還貸款，意味著要?jiǎng)?chuàng)造更多的業(yè)績(jī)，放出去貸款“填坑”。

今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長(zhǎng)持續(xù)乏力。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年12月居民貸款新增1753億元，同比減少1963億元，其中短期貸款和居民中長(zhǎng)期貸款分別增加-113億元、1865億元。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

未來提前還貸潮是否仍會(huì)升溫？中泰證券分析師徐馳指出，雖然此前房地產(chǎn)政策開始向需求側(cè)發(fā)力，但對(duì)于存量房貸影響不大。未來，在房地產(chǎn)有更多刺激利好的情況下，房貸利率或進(jìn)一步下行，疊加債市企穩(wěn)和銀行理財(cái)收益逐步回暖，“提前還貸潮”或有所減緩。

“降低存量房貸利率”呼聲高漲：我們真的很不容易

與此同時(shí)，另一波呼聲也在高漲。

在河南鄭州新鄭市的領(lǐng)導(dǎo)留言中，有網(wǎng)民這樣留言：“利率6.125時(shí)候買的房子，上浮利率太高了。經(jīng)過這幾年疫情沖擊，相信大多數(shù)老百姓對(duì)于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當(dāng)?shù)劂y行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當(dāng)優(yōu)惠，現(xiàn)在買房基準(zhǔn)4.3下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，不能只促進(jìn)購(gòu)買市場(chǎng)，之前購(gòu)房的也應(yīng)給予政策優(yōu)惠。”

留言板官方給出的回復(fù)是“對(duì)于存量房貸客戶均是按照當(dāng)時(shí)貸款合同利率執(zhí)行，如果當(dāng)時(shí)合同利率為浮動(dòng)利率（LPR加減點(diǎn)形式）且每年1月1日調(diào)整，那么2023年其利率將下降0.35個(gè)百分點(diǎn)（因?yàn)?022年5年期LPR下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)），客戶將享受到利率下降帶來的實(shí)惠。”。

有網(wǎng)民留言稱：“春節(jié)后，多個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，作為年后首個(gè)降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%。真的很羨慕也很祝賀現(xiàn)在的剛需購(gòu)房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對(duì)于一兩年前購(gòu)房的我們來說，能省下不少錢。

我2019年因要結(jié)婚買了首套房，銀行加點(diǎn)，利率5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現(xiàn)在特別想知道，有沒有辦法申請(qǐng)變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。”

平臺(tái)回復(fù)：“經(jīng)平臺(tái)向中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行了解：房貸利率3.8%是針對(duì)首套購(gòu)房者，此前購(gòu)房者申請(qǐng)的存量房貸無(wú)法轉(zhuǎn)為3.8%房貸利率。”

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對(duì)于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個(gè)BP的利率浮沉，而是基于個(gè)人現(xiàn)實(shí)，基于自我預(yù)判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現(xiàn)在不敢借，要降房產(chǎn)投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實(shí)效。又比如絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡型客戶，發(fā)覺一段時(shí)間內(nèi)已經(jīng)很難從他處謀得房貸之上的類無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，當(dāng)然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

盲目跟風(fēng)提前還貸可取么？專家這樣說

疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負(fù)擔(dān)，看起來也是誘惑滿滿。

還有些存量房貸用戶不滿于新增房貸利差過大。前兩年買房，貸款利率普遍高于5%，而目前首套房貸利率都已降到3.7%，其中超過1%的利差，并不能通過下調(diào)LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)解決，于是，有點(diǎn)閑錢提前還款，也于情于理。

用機(jī)會(huì)成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，短期看，多數(shù)人的投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好，不代表今年也不好，所以長(zhǎng)期來看，提前還房貸，也會(huì)有損失。

還房貸最大的弊端在于損失了流動(dòng)性，在減低負(fù)債和保留流動(dòng)性的天平中，很多人只看到了前者，到底應(yīng)該怎么評(píng)估其中，個(gè)體差異較大，也需因人而異。

畢竟房貸短則10年，長(zhǎng)則30年，并非短期行為，而是一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃。子女教育、養(yǎng)老儲(chǔ)備、醫(yī)療保障，條條都需規(guī)劃。

有些用戶認(rèn)為，銀行不讓干的事肯定對(duì)用戶有利，比如提高還房貸的門檻。殊不知，個(gè)人按揭貸款僅占銀行全部貸款的15%，即使短期損失一些利息收入，但相對(duì)短時(shí)利潤(rùn)，長(zhǎng)期的信用更具價(jià)值。

當(dāng)還貸用戶出現(xiàn)堆積，銀行設(shè)定一定門檻，也是為了牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。如同存款擠兌、貸款擠兌萬(wàn)殊一轍。

還貸風(fēng)波折射投資者教育任重道遠(yuǎn)。散戶往往愛跟風(fēng)，看著股市漲，周圍朋友都賺錢，馬上跟風(fēng)入，最后跌到“底褲”都不剩。買基金也曾蔚然成風(fēng)，一波“90后”“追星”基民蜂擁而至，“隨大流”“抄作業(yè)”，他們以為無(wú)需理財(cái)知識(shí)，跟著網(wǎng)紅經(jīng)理就能賺錢，最后的結(jié)果可想而知。

盡管當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，但我們的宏觀政策依舊有空間，股市、樓市，政策東風(fēng)頻頻襲來，2023應(yīng)該有所期待。

別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。并非讓大眾選擇逆向投資，而是應(yīng)該永遠(yuǎn)保持獨(dú)立思考，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立自己的投資邏輯，做好資產(chǎn)配置和規(guī)劃。總之，盲目跟風(fēng)不可取。