專注主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)良好的頭部房企又將獲得更大的政策支持。

2023年1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

就在2022年12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的首位。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水1月10日晚間對(duì)記者表示，“此次座談會(huì)在落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，也表明通過(guò)實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，將是新一年房地產(chǎn)金融工作的重中之重。”

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，從會(huì)議內(nèi)容看，房地產(chǎn)金融支持是今年信貸工作重點(diǎn)之一，像重點(diǎn)基建、小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展、科創(chuàng)企業(yè)、新市民等領(lǐng)域也是今年信貸工作重點(diǎn)。之所以重視房地產(chǎn)，一方面，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，連接消費(fèi)和投資，房地產(chǎn)復(fù)蘇對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤具有重要意義；另一方面，目前房地產(chǎn)處于復(fù)蘇關(guān)鍵階段，仍需要適度信貸支持，滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信用改善。

“四項(xiàng)行動(dòng)”全面支持頭部房企

此次央行銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議特別提及開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)1月10日晚間通過(guò)微信向記者分析指出，“‘資產(chǎn)激活’意味著要把房企的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，其包括待開(kāi)發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容；‘負(fù)債接續(xù)’意味著后續(xù)對(duì)于負(fù)債工作要加快清理，包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作；‘權(quán)益補(bǔ)充’意味著后續(xù)要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國(guó)企、保險(xiǎn)公司等；‘預(yù)期提升’意味著要不斷修復(fù)投資者對(duì)于房企的看法，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè)，不斷減少企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的目標(biāo)值，進(jìn)而促進(jìn)‘金融-房企-銷售市場(chǎng)’等渠道的順暢。”

劉水強(qiáng)調(diào)，“‘四項(xiàng)行動(dòng)’對(duì)房企的支持方式更加豐富和全面，將有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。近期打開(kāi)的房企融資渠道將繼續(xù)維持，會(huì)議指出要落實(shí)好‘金融支持16條’措施，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求，表明去年11月以來(lái)支持房企融資的‘三支箭’將繼續(xù)推進(jìn)。”

此外，座談會(huì)指出，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，表明專注主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)良好、有較大行業(yè)影響力的頭部房企，將得到政策進(jìn)一步支持。

資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段

事實(shí)上，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作自2022年四季度以來(lái)持續(xù)推進(jìn)。2022年11月金融街論壇年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿曾表示支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃；隨后11月22日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況；進(jìn)入12月，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

“觀察2022年四季度以來(lái)的工作，其實(shí)有非常清晰的邏輯線。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“從中央多次表態(tài)可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作目標(biāo)清晰，各項(xiàng)工作也逐漸進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。”

多位市場(chǎng)分析人士均認(rèn)為，房企要跳出傳統(tǒng)融資視角去理解資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作。

“會(huì)議明確，此次資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化是針對(duì)聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。這就說(shuō)明，優(yōu)化房企其實(shí)是四優(yōu)房企，即銷售業(yè)績(jī)優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)。這要求各類企業(yè)主動(dòng)對(duì)標(biāo)此類標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，以積極爭(zhēng)取政策支持。另一方面，2023年依然是積極化解風(fēng)險(xiǎn)的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)‘四優(yōu)’房企要積極進(jìn)行監(jiān)測(cè)和支持。和金融市場(chǎng)一樣，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域也提及‘系統(tǒng)重要性’概念，說(shuō)明全國(guó)銷售業(yè)績(jī)TOP100中的很多企業(yè)，或都被納入到此類重要性房企名單之中。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。