12月8日上午，證監(jiān)會(huì)副主席李超在“首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)”論壇上介紹，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，形成了良好示范效應(yīng)。

李超表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，打造REITS市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

截至午盤，從申萬行業(yè)看，房地產(chǎn)板塊漲幅最大，為2.4%，其中財(cái)信發(fā)展、大悅城、空港股份等漲幅居前。

保租房REITs社會(huì)經(jīng)濟(jì)效用初現(xiàn)

據(jù)李超介紹，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，截至今年11月底，我國(guó)共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元。

項(xiàng)目涵蓋了收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域。

李超表示，在服務(wù)方向方面，境外成熟市場(chǎng)REITs普遍在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期推出，基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。實(shí)踐表明，推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，有利于促進(jìn)盤活交通、能源、園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部亦在完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策。住建部住房保障司副司長(zhǎng)潘偉表示，保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要通過未來運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的租金作為投資收益，向投資人發(fā)行的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)展保障性租賃住房REITs，是積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、通過金融支持保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措。

潘偉認(rèn)為，目前，保障性租賃住房REITs的良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)效用已初步顯現(xiàn)。租賃住房市場(chǎng)規(guī)模龐大，發(fā)展前景廣闊，保障性租賃住房REITs發(fā)展大有可為。但仍有地方反映，為更有效推動(dòng)保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續(xù)拓寬發(fā)行主體，進(jìn)一步完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

以上海為例，作為長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的龍頭和國(guó)際金融中心城市，在去年首批REITs項(xiàng)目上市當(dāng)日即制定出臺(tái)了“上海REITs20條”。

據(jù)上海市發(fā)展改革委副主任王華杰介紹，上海張江光大園項(xiàng)目入圍了全國(guó)首批REITs項(xiàng)目，上市一年多來累計(jì)漲幅近40%。臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園和東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目于今年10月份上市，成為全國(guó)首批以標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房為底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目。下一步，上海將持續(xù)做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)各項(xiàng)工作，聚焦R4用地、保障性租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。

底層資產(chǎn)擴(kuò)容利好房地產(chǎn)企業(yè)

不容忽視的是，我國(guó)REITs市場(chǎng)尚處于起步階段，其發(fā)展成熟仍需要一段時(shí)期。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)、金融學(xué)教授劉俏認(rèn)為，下一階段，中國(guó)REITs市場(chǎng)需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)在于，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，產(chǎn)融結(jié)合不充分，流動(dòng)性相對(duì)不足等。

建議啟動(dòng)戶籍制度改革、公積金制度改革和租賃住房建設(shè)，三者結(jié)合在一起，REITs作為一個(gè)機(jī)制，為解決這些問題提供一些可行的思路和方案。新一輪改革的關(guān)鍵點(diǎn)在于，住房公積金從供給端發(fā)力，利用社會(huì)資本（公募REITs或其他長(zhǎng)期資本），結(jié)合市場(chǎng)機(jī)構(gòu)成立運(yùn)營(yíng)主體，聯(lián)合收購、運(yùn)營(yíng)、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房，為公積金繳納者提供多層次服務(wù)。

同時(shí)，政府以劃撥地出資，“地價(jià)折扣”視為地方政府對(duì)租賃住房的支持，既不增加地方政府財(cái)務(wù)壓力，又有利于盤活存量資產(chǎn)，幫助化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院院長(zhǎng)錢軍則指出，目前REITs市場(chǎng)的特點(diǎn)在于底層資產(chǎn)較為單一，亟需處理的是將底層資產(chǎn)擴(kuò)容，尤其包括城市的保障性租賃住房和各類商業(yè)房地產(chǎn)。

“以基建為底層資產(chǎn)的REITs收益雖然穩(wěn)定，但收益率較低。從收益和風(fēng)險(xiǎn)上來看，都與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)行的債券類似。”在錢軍看來，REITs對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資的試點(diǎn)逐步完善，也應(yīng)該鼓勵(lì)REITs加大對(duì)保障性租賃住房的投資，“增加REITs對(duì)保障性租賃住房的投資，符合‘租購并舉’的政策要求。”

此外，錢軍還提到，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率高的情況，鼓勵(lì)REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)，將有助于商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。對(duì)辦公樓和商場(chǎng)等進(jìn)行投資，則將促使REITs底層資產(chǎn)多元化，收益多元化，特別是將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。