2022年的A股市場(chǎng)，權(quán)益類基金可謂承壓不小。要說(shuō)2022年最受歡迎的公募基金產(chǎn)品，那公募REITs必然入選。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月15日，已有23只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品獲批發(fā)行，已上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到了21只，上市以來(lái)平均漲幅為24.47%。

10只網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)破百倍

三季度，A股市場(chǎng)的反彈勢(shì)頭戛然而止，資金又開啟新一輪尋找避風(fēng)港的行動(dòng)。

此時(shí)，公募REITs這類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金陡然升溫，成為銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)哄搶的對(duì)象，投資價(jià)值得到凸顯。機(jī)構(gòu)網(wǎng)下詢價(jià)破百倍由此開啟并成為常態(tài)化。

數(shù)據(jù)顯示，今年三季度首發(fā)的鵬華深圳能源清潔能源REITs，其網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例為0.93%，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)約108倍。此后，中金廈門安居、紅土創(chuàng)新深圳人才安居、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)等9只公募REIT網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均破百倍。

值得注意的是，華潤(rùn)有巢是首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs，是繼首批保障性租賃住房REITs上市后的新突破。而這只新品也是備受機(jī)構(gòu)追捧，華夏華潤(rùn)有巢REIT參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量達(dá)到298億份，為網(wǎng)下發(fā)售份額1.4億份的213倍，刷新已有公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。按照2.417元/份發(fā)售價(jià)格計(jì)算，華夏華潤(rùn)有巢REIT共吸引資金721.547億元，。

在刷新網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)的同時(shí)，首只發(fā)行規(guī)模破百億元也誕生了。數(shù)據(jù)顯示，中金安徽交控其發(fā)行價(jià)格為10.88元，發(fā)行規(guī)模為10億份，募集資金108.8億元，創(chuàng)單只REITs項(xiàng)目規(guī)模新高。此前，平安廣州交投廣河和華夏中國(guó)交建高速公路兩只REITs募集規(guī)模超過(guò)了90億元。

品類繁多，如何選擇？

2021年5月，新品種公募REITs亮相，中國(guó)資本市場(chǎng)迎來(lái)的一個(gè)投資新品種。

自試點(diǎn)發(fā)行一年多后，2022年8月底，證監(jiān)會(huì)宣布加快推進(jìn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年3季度以來(lái)，新發(fā)行亮相的公募REITs數(shù)量已達(dá)到10只。

而從目前已獲批發(fā)行的23只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型來(lái)看，資產(chǎn)范圍覆蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型。

進(jìn)入11月以來(lái)，關(guān)于擴(kuò)大REITs試點(diǎn)的利好政策也不斷出臺(tái)。

證監(jiān)會(huì)表示將繼續(xù)抓好REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施的落地實(shí)施，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)。

發(fā)改委出臺(tái)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》，表示支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，推出民間投資具體項(xiàng)目，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)參與。

證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券的通知》支持中央企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，重點(diǎn)支持新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，鼓勵(lì)回收資金用于科技創(chuàng)新領(lǐng)域投資。

此外，目前處于招標(biāo)等前期階段的公募REITs項(xiàng)目資產(chǎn)，除產(chǎn)業(yè)園、景區(qū)、水庫(kù)等傳統(tǒng)資產(chǎn)外，還有海上風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)等新型資產(chǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2022年10月15日，我國(guó)上市公募REITs產(chǎn)品已增至21只。

光大證券房地產(chǎn)首席分析師何緬南認(rèn)為，從十月數(shù)據(jù)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類REITs（保障房，倉(cāng)儲(chǔ)物流表現(xiàn)突出，產(chǎn)業(yè)園受疫情一定程度影響），整體收益表現(xiàn)仍優(yōu)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs（環(huán)保類韌性較大，高速公路類受疫情影響最重。）從上市日是到至今的二級(jí)市場(chǎng)收益情況來(lái)看，受相關(guān)產(chǎn)品稀缺性，擴(kuò)募啟動(dòng)利好，投資風(fēng)險(xiǎn)偏好下跌等因素影響，除平安廣州廣河REIT和華夏中國(guó)交建高速REIT外，其他產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益。其中15只股價(jià)較上市首日漲幅超20%，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行漲價(jià)漲幅依舊可觀。

如此繁多的REITs品種，該如何選擇呢？

博時(shí)基金相關(guān)人士告訴記者：“我們看好新能源、水利、電力以及其他新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。能源企業(yè)大多面臨資產(chǎn)負(fù)債率較高的問(wèn)題，借助REITs能夠盤活清潔能源領(lǐng)域存量資產(chǎn)、促進(jìn)良性投融資循環(huán)。然而，清潔能源項(xiàng)目REITs試點(diǎn)也面臨一些亟待解決的問(wèn)題，例如，在風(fēng)電光伏平價(jià)上網(wǎng)前，電場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商的收入較多依賴政府補(bǔ)貼，補(bǔ)貼發(fā)放的進(jìn)度以及未來(lái)國(guó)補(bǔ)退坡都有可能對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的獨(dú)立性、穩(wěn)定性造成影響。”

事實(shí)上，公募REITs基金底層資產(chǎn)的好壞是決定產(chǎn)品收益的核心，如何判斷底層資產(chǎn)的優(yōu)劣？

國(guó)泰君安資管認(rèn)為，判斷公募REITs底層資產(chǎn)的優(yōu)劣主要遵循以下幾條原則，一是底層資產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流需要具備穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性，其所屬行業(yè)也應(yīng)具備較好的發(fā)展前景；二是項(xiàng)目需具備較高收益率，以此來(lái)匹配投資人的權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求；三是項(xiàng)目要能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，真正提升資產(chǎn)的自身價(jià)值。

“在平衡風(fēng)險(xiǎn)方面，我們風(fēng)險(xiǎn)管理一直團(tuán)隊(duì)開展業(yè)務(wù)的底線原則，對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的挖掘和創(chuàng)新都是在大量經(jīng)驗(yàn)和能力積累的基礎(chǔ)上得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，我們的風(fēng)險(xiǎn)管理并非固化管理思維，而是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行合理化調(diào)整，以此來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)控制與挖掘潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的關(guān)系。”國(guó)泰君安相關(guān)人士進(jìn)一步指出。

完善存續(xù)期治理機(jī)制

REITs試點(diǎn)階段，各單項(xiàng)目“一事一議”的特征凸出，REITs市場(chǎng)若想加速擴(kuò)容，勢(shì)必還有大量的工作要做。

國(guó)泰君安資管認(rèn)為，REITs未來(lái)還需要拓寬試點(diǎn)范圍，穩(wěn)步推進(jìn)擴(kuò)募工作和完善存續(xù)期治理機(jī)制。

2022年4月REITs擴(kuò)募新規(guī)的推出是國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展的又一里程碑。首批9只公募REITs中已有5只發(fā)布擬擴(kuò)募公告。

擴(kuò)募是REITs成長(zhǎng)性的重要體現(xiàn)，通過(guò)進(jìn)一步募集資金來(lái)購(gòu)入新項(xiàng)目，進(jìn)而優(yōu)化基金自身的資產(chǎn)組合，可保障其長(zhǎng)期良性運(yùn)作。同時(shí)擴(kuò)募增加了市場(chǎng)供給，對(duì)平抑二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、提高產(chǎn)品流動(dòng)性等起到直接作用。后續(xù)可進(jìn)一步合理簡(jiǎn)化新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)要求、完善新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦程序，推動(dòng)成熟REITs擴(kuò)募項(xiàng)目盡快落地。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)并非基金管理人的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)，存續(xù)期間對(duì)基金管理人運(yùn)營(yíng)管理能力提出了更高要求。同時(shí)，多層管理結(jié)構(gòu)嵌套，導(dǎo)致管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，對(duì)于如何規(guī)范運(yùn)管機(jī)構(gòu)和發(fā)行人的關(guān)系、形成有效的治理機(jī)制，相關(guān)頂層設(shè)計(jì)仍有待進(jìn)一步完善。

此外，博時(shí)基金表示，REITs市場(chǎng)目前仍在試點(diǎn)階段，國(guó)內(nèi)投資人對(duì)REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場(chǎng)推出的項(xiàng)目較少，流通份額也不大，未來(lái)當(dāng)投資人和發(fā)行人對(duì)REITs 市場(chǎng)更加熟悉和理性，各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類別都一定量的項(xiàng)目推出，已發(fā)行的項(xiàng)目能持續(xù)擴(kuò)募，提供的流通份額更多，公募REITs市場(chǎng)的配置價(jià)值將更加凸顯。目前我們可以看到從首批項(xiàng)目上市以來(lái)，整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低，但我們還是要呼吁投資人應(yīng)秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，共同呵護(hù)REITs市場(chǎng)的成長(zhǎng)，見(jiàn)證REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大，同時(shí)也提醒投資人隨著公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)p少。