被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“史詩級開發(fā)難度”的上海黃浦老城區(qū)福佑地塊，于近日正式“放榜”，公布了最終的實(shí)施主體。

據(jù)上海土地市場官網(wǎng)的公告，該地塊最終實(shí)施主體為上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合體，股權(quán)穿透后可見，該實(shí)施主體即郭廣昌的豫園股份和馬云的螞蟻集團(tuán)。

兩位浙商大佬聯(lián)手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

7成用于商業(yè)和辦公

西側(cè)倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘……在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數(shù)開發(fā)商來說都是可遇而不可求的。

據(jù)豫園股份發(fā)布的消息，上述兩家公司聯(lián)合參加了上海市黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦）組織的黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開遴選活動(dòng)，并經(jīng)遴選評審被確定為最終實(shí)施主體。

黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)16宗地塊即黃浦區(qū)2018年啟動(dòng)舊改征收的福佑地塊。

豫園股份方面表示：“項(xiàng)目地塊使用權(quán)出讓結(jié)果以及細(xì)節(jié)，將根據(jù)后續(xù)土地使用權(quán)出讓工作的安排，由相關(guān)土地管理部門予以確認(rèn)。當(dāng)前有關(guān)地塊或該項(xiàng)目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設(shè)用地使用權(quán)以招拍掛程序出讓為主，有些地塊在出讓之前會舉行遴選活動(dòng)，但有關(guān)歷史風(fēng)貌區(qū)的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦負(fù)責(zé)對福佑地塊實(shí)施主體組織開展公開遴選工作。對該地塊的功能定位是，結(jié)合豫園老城廂打造商業(yè)文化旅游目的地和生活體驗(yàn)地，結(jié)合外灘金融集聚帶打造金融科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。地塊應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游和文化等功能，融合高品質(zhì)住宅。

9月5日，好地研究院執(zhí)行院長方曉泉在接受記者電話采訪時(shí)表示，這種帶建設(shè)方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動(dòng)過后，會掛到公開市場，競買人基本上已確定。

記者根據(jù)地塊實(shí)施主體公開遴選信息文件測算后了解到，該地塊出讓總面積10.82萬平方米，其中地上宗地面積10.03萬平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個(gè)地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬平方米，其余7成是商業(yè)和辦公部分，住宅部分的地上計(jì)容建筑占總面積還不到30%。整個(gè)建筑群的高度除了225-02地塊不超過100米，其余地塊均不超過12米。

盡管目前官方尚未公布該地塊的出讓價(jià)以及未來房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，但上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當(dāng)于“上海市中心里的中心”，項(xiàng)目極為稀缺，參考周邊樓盤，未來住宅部分的均價(jià)或?qū)⒊^15萬元/平方米。

出讓條件無比苛刻

值得一提的是，復(fù)星+阿里聯(lián)合體在取得上海福佑地塊的同時(shí)，也不得不承受老城廂地王皇冠之重。

該地塊涉及高比例風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，也不可以在土地出讓合同中的開竣工日期上出現(xiàn)“拖沓”。根據(jù)黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦的要求，項(xiàng)目須在交地后6個(gè)月內(nèi)開工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業(yè)物業(yè)，在項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過之日起，自持建筑面積不低于60%的辦公物業(yè)不少于20年，并接受相關(guān)管理部門按全生命周期管理要求對其進(jìn)行履約監(jiān)管。

“自合同簽訂之日起的5個(gè)工作日內(nèi)，受讓人應(yīng)當(dāng)向地方國庫支付保證合同切實(shí)履行的定金，可分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款余額，分期支付的期限不得超過一年。”黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦在公開遴選問題答疑時(shí)表示。

與此同時(shí)，該地塊的條件還包括，拿地單位須于簽訂國有建設(shè)用地出讓合同至項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過期間，對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元。項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過后，5年內(nèi)對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元。

綜合黃浦區(qū)近兩年出讓的上海城投露香園二期地塊和嘉里建設(shè)金陵東路項(xiàng)目來看，福佑地塊的土地價(jià)值大概率也將超過百億元。

據(jù)豫園股份發(fā)布的2022年上半年業(yè)績公告，報(bào)告期內(nèi)，公司收入占比最高的三類業(yè)務(wù)分別是珠寶時(shí)尚、物業(yè)開發(fā)與銷售、白酒，總營業(yè)收入約為220.09億元，同比減少3.85%；歸母凈利潤7.54億元，同比減少47.06%；毛利率為17.6%，同比減少11.80%。截至報(bào)告期末，公司的貨幣資金140.84億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出16.59億元。

“上海老城廂的確應(yīng)該進(jìn)一步舊區(qū)改造，”方曉泉認(rèn)為，上述通過政府引導(dǎo)社會資本的方式，依靠豫園商城長期在開發(fā)領(lǐng)域和商業(yè)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)，以及螞蟻集團(tuán)的資金支持，有利于推進(jìn)上海舊區(qū)改造的進(jìn)程。

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，福佑地塊內(nèi)有兩處文物保護(hù)點(diǎn)（老慶云銀樓舊址、陸深舊居）和兩處優(yōu)秀歷史建筑（童涵春堂、仁記珠寶銀樓），在完成地塊出讓工作后，兩處文物保護(hù)點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于受讓人所有。