北京的新盤(pán)入市速度在加快。

2022年6月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)出了最新一張預(yù)售證，昌平區(qū)珺和佳苑被準(zhǔn)許預(yù)售67700.66平方米，均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。這距離2月17日項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建發(fā)在北京2022年首批集中供地中以27.715億元拿下該地塊僅過(guò)去了4個(gè)月時(shí)間。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如通過(guò)電話向記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說(shuō)明政策希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正軌。”

新“高周轉(zhuǎn)”

5月28日，豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊潤(rùn)澤嘉園取得了預(yù)售證，該地塊同樣也是在2月17日成功出讓的。4月底，該地塊項(xiàng)目取得施工許可證，從拿地到取得施工許可證用時(shí)僅64天，創(chuàng)造了豐臺(tái)區(qū)集中供地以來(lái)辦理施工許可證的最快紀(jì)錄。

事實(shí)上房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)加速趨勢(shì)近期愈發(fā)明顯。

3月22日，北京規(guī)自委官方表示：“市規(guī)劃自然資源委順義分局主動(dòng)靠前服務(wù)，全面提升效率，壓縮審批時(shí)限，創(chuàng)造了‘自拿地到規(guī)劃許可26天辦結(jié)’的全市第一速度。”此前的2月17日，京能龍湖熙上取得了預(yù)售證，該項(xiàng)目從地塊成交到取得預(yù)售證共計(jì)55天。

目前最快的紀(jì)錄是45天。4月2日，薈智里、和華嘉園雙雙取得預(yù)售證，從土地出讓到拿到預(yù)售證，僅僅用了45天。

曾經(jīng)，高周轉(zhuǎn)是碧桂園的標(biāo)簽，憑借著這一模式，碧桂園一躍而成為“宇宙第一房企”。而碧桂園最廣為熱議的“456”法，要求的是4個(gè)月開(kāi)盤(pán)銷售、5個(gè)月現(xiàn)金回籠、6個(gè)月達(dá)到資金收支平衡。

如今來(lái)看，北京近期項(xiàng)目的入市速度要快于彼時(shí)的碧桂園。

“回到正軌”

5月10日，苗樂(lè)如曾通過(guò)電話向記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說(shuō)明政策希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正軌。”

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2021年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍舊在增長(zhǎng)，全市商品房銷售面積為1107.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%。其中，住宅銷售面積為877.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。

但需要看到的是，2021年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積已經(jīng)在下降了，為1895.9萬(wàn)平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積為1025.9萬(wàn)平方米，同比下降40.2%；

2022年各項(xiàng)數(shù)據(jù)則下降明顯。1-5月，北京全市商品房銷售面積為315.7萬(wàn)平方米，同比下降16.8%。其中，住宅銷售面積為232.2萬(wàn)平方米，下降27.6%；北京全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為1755.3億元，下降19.2%。其中，定金及預(yù)收款為878.6億元，下降30.4%；國(guó)內(nèi)貸款為339.5億元，下降17.5%；自籌資金為257.4億元，下降13%。

苗樂(lè)如說(shuō)：“實(shí)際上近期北京在政策方面做了很多探索，例如土地出讓、預(yù)售資金管理，都是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

土拍方面，北京增加了一些新舉措，例如商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)。4月1日，北京發(fā)布第二批集中供地中11宗商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)公告，北京市規(guī)自委官方表示：“今年以來(lái)，市規(guī)劃自然資源委對(duì)預(yù)申請(qǐng)機(jī)制進(jìn)行了優(yōu)化，對(duì)于參與預(yù)申請(qǐng)后競(jìng)得商品住宅用地的企業(yè)，其50%的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來(lái)的成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳清延長(zhǎng)至成交后4個(gè)月內(nèi)繳清，從而鼓勵(lì)企業(yè)積極參與土地市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)，提升市場(chǎng)活力。”

6月19日，北京市規(guī)自委介紹了北京落實(shí)“用地清單制”改革的情況，例如將“企業(yè)跑”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政府干”，“將清單11項(xiàng)工作前移，在土地供應(yīng)前，政府會(huì)組織完成地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、壓覆重要礦產(chǎn)資源評(píng)審、地震安全性評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、水影響評(píng)價(jià)、考古調(diào)查勘探、市政方案綜合等相關(guān)評(píng)估報(bào)告的編制工作，出具審查意見(jiàn)；同時(shí)，針對(duì)歷史建筑、古樹(shù)名木、?；返仁马?xiàng)，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)踏勘、測(cè)繪工作。為拿地企業(yè)節(jié)省人力、物力成本的同時(shí)，縮短二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期評(píng)估、調(diào)查、論證工作周期。”

相比于2021年北京第二批次集中供地26宗地塊因無(wú)房企報(bào)名而延期，2022年6月1日結(jié)束的本年度第二批次集中供地僅3宗流拍已屬相當(dāng)平穩(wěn)。

“提速會(huì)是比較明確的方向”

近期很多房企員工則直言壓力倍增。

2月中旬，一名房地產(chǎn)工作人員曾當(dāng)面向記者表示：“現(xiàn)在各個(gè)房企已經(jīng)不再提幾年前的‘高周轉(zhuǎn)’了，但實(shí)際上現(xiàn)在的強(qiáng)度比那個(gè)時(shí)候還要高，所有人用連軸轉(zhuǎn)都不足以形容。資金成本在這擺著，能加快一點(diǎn)開(kāi)工入市，房企的資金壓力就會(huì)小一點(diǎn)。”

一些房企人因工作壓力而選擇離開(kāi)，其中一名伙伴5月初通過(guò)微信告訴記者：“我能明顯感覺(jué)到，房企在壓縮費(fèi)用，但同時(shí)還要求提效，一時(shí)間多了很多原本沒(méi)有的工作，對(duì)各種細(xì)節(jié)越摳越細(xì)，同事間還要比較競(jìng)爭(zhēng)。”

對(duì)于眼下的這種“高周轉(zhuǎn)”現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波通過(guò)微信告訴記者：“北京近期取得預(yù)售證速度確實(shí)有所加快，這和相關(guān)部門(mén)效率提升有比較大的關(guān)聯(lián)性。總體來(lái)看，未來(lái)北京整體提速會(huì)是比較明確的方向。”

“北京對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是城市能級(jí)還是中高端需求，都是一個(gè)必須重視的市場(chǎng)，有著很強(qiáng)的吸引力。北京對(duì)于整個(gè)京津冀區(qū)域也有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，這個(gè)市場(chǎng)是不能小視的。”