為首個成功引戰(zhàn)的出險房企，低調的華南城逐漸受到外界更多的關注。 

近日，據華南城公告，公司已收到特區(qū)建發(fā)控股支付的19.1億港元認購金，獲得華南城配發(fā)的33.5億股新股,認購價格為0.57港元/股。 

認購完成后，華南城已發(fā)行股本擴大至114.42億股，深圳特區(qū)建發(fā)以29.28%的持股比例躋身第一大股東之列，鄭松興及騰訊控股有限公司分別以20.16%、8.35%的持股位列第二和第三大股東。 

從官宣引戰(zhàn)到最終成功，歷時5個多月，華南城終完成華麗轉身，擁抱國資，給自身發(fā)展套上了安全鎖，晉升為出險房企自救的標桿。從價格來看，每股認購價格0.57港元對于目前股價超0.7港元/股的華南城而言，特區(qū)建發(fā)做了一筆劃算的買賣。

現金流斷裂之雷 

作為一家綜合商貿物流企業(yè)，華南城在全國布局大型綜合物流及商品交易中心的過程中，以極低的價格獲取了大量土地。隨著資產結構和業(yè)務模式的擴圍，華南城逐漸擁有了開發(fā)商和運營商的角色，旗下?lián)碛型顿Y開發(fā)集團、商業(yè)管理集團兩大產業(yè)集團，在深圳、南寧、重慶等多個城市進行項目開發(fā)及運營。

抓住房地產黃金時代的風口，華南城實現規(guī)模快速擴張。營業(yè)收入從2009財年的2億港元擴容至2014財年的134億港元，實現爆發(fā)式增長。公司資產從2009財年的93.21億港元增長至2021財年的1205億港元。 

隨后公司的便陷入了業(yè)績的振蕩期，到2021財年，其營收僅113.1億港元，未超越2014財年水平。 

從2022財年中報的數據看，華南城的財務指標惡化的并不是很厲害，賬上還躺著95.99億港元貨幣資金，同時營業(yè)收入約為61.66億港元，同比降幅約為13%。 

但同時更應該注意到的是，華南城極高的負債率，已經讓公司陷入了極度危險的境地。觀察大量破產倒閉的企業(yè)，大部分都是現金流出現問題，華南城也不例外。 

2022財年中報數據顯示，華南城負債總額高達836.9億港元，較2021財年繼續(xù)上升，其中流動負債高達510億港元，占負債總額60.9%。公司短債借款高達145.2億港元，95.99億港元的貨幣資金遠遠不足以償還如此高額的短期負債。 

再融資渠道不通，疊加市場銷售回款下滑，公司“自我造血”能力下滑，華南城的現金流壓力暴增。 

需要的注意的是，華南城的95.55億港元的貨幣資金的成色不足，其中受限資金高達29.57億港元，與合作項目相關的已質押的定期存款約為12億港元，扣除上述項后，華南城的現金及現金等價物僅52億港元。 

2022年財年中報數據顯示，截至2021年9月30日，華南城計息銀行及其他借貸中，即期借款約為60.86億港元。 

僅有息負債一項，華南城的現金及現金等價物也覆蓋不了短期負債，而截至2021年9月30日，華南城的有息負債高達221.76億港元。 

分析華南城的過往數據發(fā)現，華南城的危機并非從2021年房地產行業(yè)下行才顯現的，華南城商貿物流業(yè)務受電商崛起及國內外環(huán)境的影響，業(yè)績增長出現疲態(tài)。早在2019年華南城曾出現融資叫停且發(fā)行了多筆融資成本超過10%的美元債。發(fā)債以及融資成本是檢視企業(yè)財務較為直接的途徑，高融資成本說明了資本市場對其發(fā)展風險存在較大擔憂。

披上“國資外衣” 鄭松興上岸？ 

華南城通過舉債走鋼絲，在發(fā)展上升期以高杠桿撬動增長，一旦遇到行業(yè)下行現金流即存在斷裂的風險，讓公司陷入危險境地。相較于部分暴雷房企仍掙扎在自救之路上，抱住國資大腿的華南城顯然是幸運的。

同時，特區(qū)建發(fā)對華南城顯得特別友好，沒有要求華南城給出業(yè)績承諾，沒有派駐董事，鄭松興還是主席，公司原有高管可以繼續(xù)留任，平穩(wěn)過度。特區(qū)建發(fā)對外釋放要和華南城實現戰(zhàn)略協(xié)同，在原有業(yè)務基礎上做加分項的信息。 

據了解，特建發(fā)集團的部分資產有可能被裝到華南城體系做綜合開發(fā)，比如一些科技園、產業(yè)園等交給華南城做項目管理。 

同時，據華南城今年2月披露，已于特區(qū)建發(fā)子公司鵬城智享達成戰(zhàn)略協(xié)議，鵬城智享為8座華南城16萬個停車位提供智慧安防等智慧化解決方案。 

戰(zhàn)投未落地，合作先行，如此友好靠譜的“白衣騎士”，鄭松興緊繃的神經可以稍微舒緩一下。 

隨著19億港元戰(zhàn)投資金入賬，華南城也隨之易主。但對于特區(qū)建發(fā)而言，19億港元拿下華南城29.28%的股權，也是相當劃算的。華南城2022財年中報數據顯示，公司凈資產達到422億港元，特區(qū)建發(fā)相當于以19億港元買下了價值約126億港元的資產。 

擺在華南城和特區(qū)建發(fā)眼前的擔子卻也不輕。 

業(yè)內人士指出，特區(qū)建發(fā)的國資背景給了華南城融資方面的背書，華南城的融資渠道有望打開，同時融資成本有望降低。但同時需要注意的是，華南城高額的即期債務也給公司未來的發(fā)展以及資產價值的變現帶來了不確定性。 

巨額的即期債務償還以及展期問題，以及目前華南城銷售持續(xù)下滑需要華南城及特區(qū)建發(fā)需要共同承擔。入股出險企業(yè)，利益實現綁定，如果能一同上岸則可獲得超高額的回報，如果未能順利解決華南城的債務問題，特區(qū)建發(fā)亦需要警惕防范自身風險，高回報與高風險向來如影隨形。