圖①：湖北省武漢市新壹城保障性租賃住房屋內(nèi)設(shè)施。圖②：龍湖冠寓天津市南開(kāi)區(qū)王頂?shù)痰瓯Ｕ闲宰赓U住房屋內(nèi)實(shí)景。資料圖片

住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。“十四五”規(guī)劃綱要提出，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。

如何讓更多新市民和青年人安居樂(lè)業(yè)？作為住房保障體系的重要組成部分，保障性租賃住房有哪些特點(diǎn)？各地有哪些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)做法？記者進(jìn)行了采訪。

堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體

“終于有屬于自己的廚房和衛(wèi)生間了。50平方米的一室一廳，每月租金2000元出頭，和合租價(jià)格相差不大，環(huán)境卻好許多！”四川省成都市南華佳苑保障性租賃住房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)選房的年輕人王暉非常滿(mǎn)意。

推開(kāi)房門(mén)，湖藍(lán)色的窗簾，淺灰色的地板，沙發(fā)、茶幾、衣柜井井有條，“小清新”的裝修風(fēng)格很符合年輕人的審美。

“項(xiàng)目是統(tǒng)一戶(hù)型、統(tǒng)一裝修。租客可以簽訂1至5年的合同，租金按區(qū)域平均價(jià)格的9折執(zhí)行，租賃期3年內(nèi)不會(huì)漲價(jià)?！必?fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成都高投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理李嘉玲介紹。

近年來(lái)，我國(guó)加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。與公租房主要面向城鎮(zhèn)的住房、收入“雙困難”家庭供應(yīng)不同，保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，一般不設(shè)收入門(mén)檻。同時(shí)，堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房。

“新市民、青年人等群體大多是剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生或外來(lái)務(wù)工人員，小戶(hù)型、低租金房源既能滿(mǎn)足他們的基本居住需要，也能最大限度降低租金支出負(fù)擔(dān)。另外，在公共資源有限的條件下，以小戶(hù)型為主的設(shè)計(jì)也能盡可能多地增加房源供給?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，流動(dòng)人口3.85億人，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市群集聚趨勢(shì)明顯。浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬介紹，目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口的比例達(dá)40%以上。

與龐大的租房需求相比，這些城市的住房租賃市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)性供給不足?！笆袌?chǎng)租賃房源以個(gè)人散租為主，租賃關(guān)系往往不穩(wěn)定。大戶(hù)型、高價(jià)位房源供大于求，小戶(hù)型、低租金房源供不應(yīng)求，新市民、青年人‘買(mǎi)不起房、租不好房’的問(wèn)題比較突出?！庇輹苑艺J(rèn)為，加快發(fā)展保障性租賃住房有利于完善住房保障體系，進(jìn)一步推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；也有利于合理釋放購(gòu)房需求，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

主要利用存量土地和房屋建設(shè)，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給

加快發(fā)展保障性租賃住房，解決“地從哪兒來(lái)”是關(guān)鍵。

大城市尤其是中心城區(qū)地段，土地資源稀缺、拿地成本高，容易推高房?jī)r(jià)和租金；郊區(qū)地塊成本相對(duì)低，但通勤距離又較遠(yuǎn)。

去年，大學(xué)畢業(yè)的林波搬入龍湖冠寓天津市南開(kāi)區(qū)王頂?shù)痰辏粗械木褪峭ㄇ诒憬荩骸白呗啡ス旧习嗖畈欢?0分鐘，最近的地鐵站大約600米遠(yuǎn)，周末出門(mén)玩也很方便?！?/p>

兩年前，這里還是一家閑置許久的集體宿舍，如今卻煥然一新，出租率保持在97%以上?！皠偨邮謺r(shí)，這里的房間設(shè)施老化，有的屋頂還漏水。改造成保障性租賃住房項(xiàng)目，既盤(pán)活了低效閑置資源，也能減少企業(yè)的投資成本，一舉多得?！惫⒇?fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目正在申請(qǐng)執(zhí)行民用水電氣熱價(jià)格，未來(lái)可以進(jìn)一步降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本和租客支出負(fù)擔(dān)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。

《意見(jiàn)》提出，進(jìn)一步完善土地支持政策。例如，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%；等等。

“主要利用存量土地和房屋建設(shè)，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，是一種不同于以往保障性住房建設(shè)的新思路?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這改變了過(guò)去政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況，“目前來(lái)看，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情都比較高?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前利用存量土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房達(dá)到了70%。在北京，今年在充分利用存量閑置房屋和企業(yè)自有用地建設(shè)保障性租賃住房的同時(shí)，擬供租賃住房用地項(xiàng)目約307公頃，近八成將用于建設(shè)保障性租賃住房；在廈門(mén)，部分閑置公有住房、安置住房等轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，1000余套（間）專(zhuān)項(xiàng)提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交車(chē)駕駛員等基層一線公共服務(wù)人員。

保障性租賃住房，租得到還要住得好。屋內(nèi)家具家電一應(yīng)俱全，公共空間設(shè)置影音區(qū)、書(shū)吧、健身房等，24小時(shí)保安值守……這些已經(jīng)成為不少保障性租賃住房項(xiàng)目的標(biāo)配。為了更好滿(mǎn)足新市民、青年人的居住需要，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，提出集中式租賃住房可根據(jù)市場(chǎng)需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，增加相應(yīng)服務(wù)功能。如宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域可增加公用廚房、文體活動(dòng)等服務(wù)空間，房間內(nèi)應(yīng)加大儲(chǔ)物空間等。

財(cái)稅、金融等支持政策多措并舉，加快發(fā)展保障性租賃住房

廣東省廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)鳳和村，既保留著青磚墻面、雕花屋檐的嶺南特色，也融合了音樂(lè)吧、文藝雜貨鋪等時(shí)尚氣息，昔日的空心村如今生機(jī)勃勃。

“這里原本有200多棟空置房屋，我們通過(guò)微改造方式，建設(shè)了保障性租賃住房，套均租價(jià)每月約1300元。部分舊房還用于發(fā)展商務(wù)辦公、旅游休閑等項(xiàng)目，為鳳和村帶來(lái)人流與活力?！睆V東恒廣投資有限公司副總經(jīng)理許曉燕介紹。

對(duì)于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，普遍面臨初期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、融資成本高的問(wèn)題。鳳和村項(xiàng)目如何破解這一難題？許曉燕說(shuō)，建設(shè)銀行廣州分行為項(xiàng)目整體改造提供了5.5億元信貸支持，期限10年、利率4.2%，“長(zhǎng)期低息貸款大約能節(jié)省3000多萬(wàn)元的財(cái)務(wù)成本，保障了項(xiàng)目的順利進(jìn)行?！?/p>

今年2月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款；保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等舉措。

為了調(diào)動(dòng)多主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，一系列支持政策扎實(shí)落地。簡(jiǎn)化審批流程，多個(gè)城市開(kāi)展聯(lián)審機(jī)制，縮短項(xiàng)目審批時(shí)間；加大財(cái)政補(bǔ)助，去年中央為40個(gè)城市在預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助了28億元，今年還將加大中央財(cái)政補(bǔ)助資金的支持力度；降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。

“這些政策舉措含金量高、力度大，回應(yīng)了當(dāng)前住房發(fā)展面臨的一些突出問(wèn)題，補(bǔ)齊了住房保障體系的短板，將讓更多新市民和青年人租得到、租得起、租得近、租得好。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮說(shuō)。

“十四五”時(shí)期，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助解決近2000萬(wàn)人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市，也都提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應(yīng)量的40%至45%以上。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，加快發(fā)展保障性租賃住房，還要進(jìn)一步明確保障對(duì)象和細(xì)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并且探索制定科學(xué)合理的租金定價(jià)機(jī)制，“租金要低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，但差距也不宜過(guò)大，否則企業(yè)容易虧損，不利于良性循環(huán)發(fā)展。”

今年2月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《廣州市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（征求意見(jiàn)稿）》提出，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，具體由市場(chǎng)主體按照“企業(yè)可持續(xù)、市民可負(fù)擔(dān)”的原則，結(jié)合享受的優(yōu)惠政策，以及企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本綜合評(píng)估確定。租金每年漲幅不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金同期漲幅，且不超過(guò)5%。

還有專(zhuān)家提出，多重支持政策下，保障性租賃住房建設(shè)要注重因地制宜、有序發(fā)展，不能盲目推進(jìn)?！敖酉聛?lái)將推動(dòng)各地建立健全住房租賃服務(wù)管理平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。（記者 丁怡婷）