受行業(yè)持續(xù)下行及疫情等因素影響，今年樓市并未迎來“金三銀四”行情。

2022年已經(jīng)過去三分之一，但從銷售業(yè)績、利潤表現(xiàn)、融資和土地市場等各方面情況來看，房企仍未走出行業(yè)寒冬。

近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額“腰斬”，一季度上市房企大面積出現(xiàn)利潤下滑。與此同時(shí)，多個(gè)城市的今年首批集中供地表現(xiàn)欠佳，房地產(chǎn)企業(yè)整體投資力度下滑明顯；境內(nèi)外發(fā)債繼續(xù)大幅下降，房企資金困局仍待解。

前3月A股房企普遍虧損

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4月，銷售額達(dá)千億元的房企僅有3家，而2021年同期則有9家。相比之下，即使是頭部房企，在2022年行業(yè)下行的大環(huán)境下亦難獨(dú)善其身。

在剛剛過去的4月份，受限于國內(nèi)疫情反彈，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。其中，一線城市同比下降47%，26個(gè)二三線城市市場成交同比跌幅擴(kuò)至60%。

房企銷售業(yè)績與多地市場“成績單”同頻下滑。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，前4月TOP3房企碧桂園、萬科和保利發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)銷售額1633.9億元、1380億元和1212億元，但合計(jì)銷售額4226億元與2021年同期TOP3房企“碧萬恒”的7227億元相比，凈減少達(dá)3001億元。

不僅TOP3房企銷售額下降明顯，百強(qiáng)房企前4月累計(jì)銷售額均值下滑幅度亦逐月放大，今年1月份同比下滑23%，4月份同比下滑50%。具體來看，前4月百強(qiáng)房企銷售額均值212.2億元，同比下降50.2%，百強(qiáng)房企榜單門檻值同比下降60.4%。

值得注意的是，4月份以來，樓市放松政策從三四線城市逐漸向熱點(diǎn)二線城市蔓延，頻吹的政策暖風(fēng)對(duì)未來的樓市走勢影響幾何？

“短期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入密集優(yōu)化期，早期市場上行階段出臺(tái)的部分過嚴(yán)限制性政策已不再適應(yīng)當(dāng)前市場階段，預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時(shí)適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價(jià)等政策，促進(jìn)銷售回暖。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜4月29日通過微信向記者表示，在“房住不炒”總基調(diào)下，部分市場逐漸企穩(wěn)恢復(fù)的核心城市，短期調(diào)整政策的預(yù)期偏弱。

從滬深兩市上市房企今年一季報(bào)的披露情況看，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，126家房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3268.75億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤100.2億元，其中45家房企一季度虧損。

從營收方面來看，一季度綠地控股、萬科A、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)分別以959.48億元、626.67億元、335.37億元和288.3億元和收入領(lǐng)跑A股。此外招商蛇口、新城控股、金地集團(tuán)、金科股份4家房企營業(yè)收入也超過百億元，分別為188.01億元、186.78億元、133.14億元、126.72億元。

與此同時(shí)，有31家房企一季度收入同比降幅超過40%。其中華麗家族、珠江股份的降幅分別達(dá)98.49%和95.57%；三湘印象、京投發(fā)展、廣宇發(fā)展的收入降幅均超過80%。

從凈利潤表現(xiàn)來看，34家上市房企凈利潤超過1億元。頭部房企中，綠地控股、保利發(fā)展、萬科A一季度凈利潤分別為25.47億元、25.30億元和14.28億元，增幅分別為-35.24%、1.18%和10.58%。

在45家虧損房企中，超半數(shù)房企虧損幅度超過1億元，其中陽光城、城建發(fā)展虧損幅度均超過10億元。此外，中天金融、中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)、首開股份、大悅城、迪馬股份等房企均披露虧損。

“去年以來上市房企盈利能力出現(xiàn)大幅度下滑，主要受疫情、嚴(yán)調(diào)控持續(xù)和市場下行等因素影響。今年4月29日中央政治局會(huì)議指出，支持因城施策調(diào)整房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性需求，未來市場銷售將會(huì)明顯回暖。隨著房地產(chǎn)銷售回暖，加之地價(jià)增速有限，房企盈利水平或許會(huì)有所改善。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水5月5日上午表示，“短期來看，今年房企盈利水平或許有所改善，盈利水平會(huì)有所修復(fù)；但長期來看，房企盈利水平仍呈下降趨勢，將會(huì)逐漸向社會(huì)平均利潤水平看齊。”

4月房企發(fā)債規(guī)模下降

資金壓力難以紓解，疊加銷售持續(xù)低迷，令多數(shù)房企在土地市場選擇了靜默。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1~4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。4月單月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

從數(shù)據(jù)來看，前4月代表房企拿地總額同比均大幅下降，而這一趨勢自2021年10月就已經(jīng)出現(xiàn)。

事實(shí)上，50家代表房企內(nèi)部也表現(xiàn)出了顯著分化，國企、央企和地方城投公司依然是今年首批集中供地的拿地主力軍，如第一陣營內(nèi)的中海地產(chǎn)、華潤置地，第二陣營中的民營上市房企綠城中國、濱江集團(tuán)等，4月均在土地市場有突出表現(xiàn)。

從新增貨值來看，1~4月濱江集團(tuán)、綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。其中濱江集團(tuán)以累計(jì)新增貨值575億元排在榜首；綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為548億元和391億元。TOP10房企1~4月新增貨值總額3413億元，占TOP100企業(yè)的34.1%，新增貨值門檻為208億元。

值得注意的是，由于市場整體呈現(xiàn)下行趨勢，企業(yè)更傾向合作拿地。4月50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比均值降至79.7%，較同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。與去年同期相比，TOP31~50陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大，下降6.9個(gè)百分點(diǎn)；TOP11~30陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP10陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比上升了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

4月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均出現(xiàn)大幅下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月房企信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，環(huán)比下降35.96%，較去年4月的731.95億元，同比下降49.6%；4月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，同比降幅80.46%。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動(dòng)，其中信用債平均利率為3.48%、海外債平均利率為5.55%，同比分別下降0.95個(gè)百分點(diǎn)和0.35個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，4月TOP30房企中有9家參與了新債發(fā)行，較3月減少2家；發(fā)債房企中除旭輝外均為國企央企，4月國企央企的融資規(guī)模較3月環(huán)比提升317.1%。如金茂、華潤4月的新增債券融資規(guī)模分別高達(dá)87.1億、80億元，融資成本為3.38%~3.4%。

另一方面，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務(wù)規(guī)模。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年一季度房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元，同比下降32.5%。一季度房企新增融資1733億元，到期債務(wù)凈額為788億元，較2021年同期增加694億元。

貝殼研究表示，盡管2022年一季度到期債務(wù)的絕對(duì)數(shù)字上同比減少，但由于發(fā)債規(guī)模大幅收縮，房企的償債壓力并未實(shí)質(zhì)性減少。同時(shí)，受到房企信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，債權(quán)人對(duì)房企還款信心不足，導(dǎo)致現(xiàn)階段債務(wù)展期難度提升，部分存在集中到期債務(wù)的房企仍保持一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。

劉水表示，“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管有助于緩解資金壓力，但對(duì)房企資金壓力實(shí)質(zhì)性改善影響有限。我們測算，平均有30%~40%的預(yù)售資金受監(jiān)管，短期來看‘保交樓’仍是政策底線，預(yù)售資金監(jiān)管政策優(yōu)化調(diào)整后，大概預(yù)售資金監(jiān)管能降低10%左右，對(duì)房企資金壓力實(shí)質(zhì)性改善影響有限。”