4月1日，萬科集團(tuán)子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司(簡稱“萬物云”)向港交所遞交上市申請。招股書顯示，萬物云建立了社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、系列遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)模式。從2011年到2021年，萬物云的總收入規(guī)模增長超過16倍，復(fù)合增長率超過30%。

去年收入逾237億元

2021年萬物云的收入為237.05億元，同比增長30.6%；毛利為40.2億元，同比增長19.48%；利潤為17.14億元；同比增長12.87%。

管理規(guī)模方面，招股書顯示，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米。其中，住宅物業(yè)的在管面積最大，萬物云共管理了2823個住宅物業(yè)，在管建筑面積約6.6億平方米，合約建筑面積(包含在管建筑面積及未交付建筑面積)約8.78億平方米。

據(jù)萬物云招股書，萬科集團(tuán)是萬物云最大的客戶。2021年，在萬物云的收入中，來自萬科集團(tuán)產(chǎn)生的收入占萬物云總收入的16.1%。截至最后實(shí)際可行日期，萬科企業(yè)及其各全資附屬公司擁有權(quán)益并有權(quán)行使公司共約62.89%的投票權(quán)。

對于此次上市的進(jìn)一步安排，萬物云方面回復(fù)稱，目前一切以公告為準(zhǔn)。去年11月5日，萬科首次披露了擬分拆所屬子公司萬物云上市的計(jì)劃。彼時，萬科方面對中國證券報記者表示，萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認(rèn)為上市時機(jī)成熟。如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)型發(fā)展。

追求合理的毛利率

招股書顯示，2019年至2021年，萬物云的毛利分別約為24.68億元、33.65億元、40.20億元，毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。在頭部物業(yè)管理企業(yè)中，這一數(shù)據(jù)處于中下游。

對于萬物云的低毛利率運(yùn)營模式，萬物云CEO朱保全在3月31日舉行的萬科業(yè)績推介會上表示，從已上市物企看，大概分為兩個陣營：一類是毛利率在15%左右，一類是毛利率在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師報告看，15%是一個合理區(qū)間。他還表示，物業(yè)服務(wù)是民生行業(yè)，信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率重要。另外，在商業(yè)領(lǐng)域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)的。

值得注意的是，當(dāng)前港股市場表現(xiàn)欠佳，物業(yè)板塊整體估值較前期高位回落明顯。針對當(dāng)前上市時機(jī)選擇的問題，朱保全表示，公司的經(jīng)營戰(zhàn)略不會以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素。上市對于企業(yè)來說，只是經(jīng)營長河中的一個節(jié)點(diǎn)而已。相信在資本市場相對理性的時刻，更能夠給優(yōu)秀企業(yè)真實(shí)的定價，也能給戰(zhàn)略投資人更好的投資機(jī)會。

推進(jìn)平臺化發(fā)展戰(zhàn)略

公開資料顯示，萬物云于去年10月由萬科物業(yè)更名而來。萬科是國內(nèi)最早涉足物業(yè)管理的企業(yè)之一，從1990年8月18日萬科天景花園交付、萬科第一個物業(yè)管理處成立開始，萬科物業(yè)經(jīng)歷了32年的發(fā)展歷程。

與其他專注住宅服務(wù)的物業(yè)管理有所不同，萬物云近年來啟動了平臺化的發(fā)展戰(zhàn)略。朱保全此前曾向中國證券報記者介紹，萬物云有Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬科物業(yè)”“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬物梁行”，歸屬城市空間服務(wù)、全國首個以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬?？萍?rdquo;“第五空間”，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。

在國內(nèi)頭部房企中，萬科是當(dāng)前唯一沒有拆分物業(yè)上市的企業(yè)。“為什么很多房企的物業(yè)公司都分拆上市，但萬科物業(yè)遲遲沒有上市？如果萬科物業(yè)以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，我是一定不會同意的。”在此前的一次媒體溝通會上，萬科董事局主席郁亮曾對中國證券報記者表示，一定要等到萬科物業(yè)成為城市服務(wù)商，區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司，才會讓其上市。