物業(yè)行業(yè)再現(xiàn)大手筆收并購。2月14日晚間，碧桂園服務公告稱，公司擬收購中梁百悅智佳93.76%的股權，收購完成后中梁百悅智佳將成為碧桂園服務全資附屬公司，交易價格暫未透露。

與此前“大魚吃小魚”有所區(qū)別的是，目前被收購的物業(yè)企業(yè)名單中不乏IPO排隊企業(yè)。開年以來，除了中梁百悅智佳被碧桂園服務收購以外，已經(jīng)向港交所遞表的禹佳生活、中南服務也被華潤萬象生活收入麾下。在上市潮退去之后，委身大型物業(yè)公司正成為中小物業(yè)公司的第二選擇。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，從某種角度而言，被出售的物業(yè)公司是房企多元化業(yè)務中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠幫助關聯(lián)房企有效平衡現(xiàn)金流；而對于物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)而言，如果想突破10億平方米在管面積的目標，現(xiàn)階段是并購的機會點。

中梁百悅智佳易主

此次交易標的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。根據(jù)港交所信息，2021年12月23日，中梁百悅智佳通過港交所聆訊并披露聆訊后資料集。對于中梁百悅智佳上市前夕倉促賣身，有專業(yè)分析人士認為，或和中梁百悅智佳實控人楊劍為旗下另一地產(chǎn)上市平臺中梁控股紓困有關。

“從中梁控股的銷售情況來看，其并未完成去年的計劃，再加上各地政府加強預售資金監(jiān)管又使得大量資金受限。在目前的融資環(huán)境下，企業(yè)流動性壓力是顯而易見的。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，目前三四線城市市場非常冷淡，中梁控股在三四線城市較大的土儲占比就成了自身的負擔，營收、業(yè)績均面臨壓力。

不過，中梁控股有關人士強調(diào)了中梁百悅智佳的獨立性，該人士表示，物業(yè)并非中梁控股體系以內(nèi)，對交易不評論，物管業(yè)務為控股人持有，其交易尚在進行中，與中梁控股沒有直接關系，實際人會一如既往對中梁控股做出最強而有力的支持。

值得一提的是，碧桂園服務此前已經(jīng)是中梁百悅智佳的股東之一。中梁百悅智佳招股書顯示，2021年3月30日，碧桂園服務以約2.40億港元的代價獲得其6.24%的股份。對于碧桂園服務而言，由于中梁百悅智佳在長三角三四線城市有著較為廣泛的布局，有望成為其版圖的有益補充。

聆訊后資料集顯示，截至2021年上半年末，中梁百悅智佳來自一線城市、二線城市、三線城市、四線及以下城市的在管面積分別為7.2萬平方米、295.8萬平方米、1899.8萬平方米和1117.7萬平方米，占比分別為0.22%、8.91%、57.21%和33.66%，三四線城市占絕大部分。

碧桂園服務在公告中也表示，公司與中梁百悅智佳的項目在業(yè)務區(qū)域重合度較高，有利于未來在業(yè)務重合區(qū)域整合雙方優(yōu)勢，降低運營成本，提高盈利水平。

全聯(lián)并購會信用管理委員會專家安光勇表示，碧桂園服務之前已經(jīng)是中梁百悅智佳的股東，對其比較了解，這也避免了企業(yè)因收購自己不了解的企業(yè)而導致的并購后整合（PMI）失敗。

物業(yè)行業(yè)并購邏輯生變

2022年以來，物業(yè)行業(yè)并購力度不減。除了碧桂園服務收購中梁百悅智佳以外，1月5日、1月20日，華潤萬象生活相繼宣布擬收購禹佳生活、中南服務，兩次交易對價分別不超過10.6億元、22.6億元，合計不超過33.2億元。

禹佳生活和中南服務均為港股IPO排隊物業(yè)公司。和中梁百悅智佳類似，中南服務于2021年兩次遞表，于2021年11月12日通過聆訊。禹佳服務則分別于2020年12月11日、2021年6月16日兩次遞表，不過招股書兩次均失效。

一系列案例表明，物業(yè)行業(yè)收并購的標的正由中小物業(yè)公司轉(zhuǎn)向頭部物業(yè)企業(yè)、上市物業(yè)企業(yè)或是擬上市物業(yè)企業(yè)。

“在母公司受到影響的情況下，多家擬IPO物業(yè)企業(yè)‘賣身’變成了一種幫助母公司回籠資金的方法。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示。

友鄰出行創(chuàng)始人、社區(qū)經(jīng)濟分析師黃昇表示，多家擬IPO物業(yè)企業(yè)被收購背后，是物業(yè)企業(yè)上市的估值和市盈率回歸正常和理性的局面，同時預示著物業(yè)公司在資本市場“香饃饃”時代一去不復返。

2021年，物業(yè)行業(yè)在二級市場表現(xiàn)不佳。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)（HSPSM.HI）跌46.74%，中資物業(yè)管理指數(shù)（887811.WI）跌26.02%。估值方面，以中資物業(yè)管理指數(shù)（887811.WI）為例，截至2022年2月15日收盤，市盈率（TTM）為33.34倍，距離2021年2月19日創(chuàng)造的86.62倍估值高點縮水超過六成。

一級市場方面，按照上市日期為基準，2021年共有13家物業(yè)公司（港交所行業(yè)分類）港股上市，其中8月份之前11家，8月份以后僅2家，去年下半年物企IPO步伐普遍放緩。在此情形下，被并購成為擬上市物企的新選項。

而對于大型物業(yè)公司而言，來自資本市場的助力是其頻繁進行并購的可行性因素之一。黃昇表示，碧桂園服務再度出手并購中梁百悅智佳，再一次證明了大型物業(yè)企業(yè)上市以后，利用資本力量和財務杠桿能夠?qū)崿F(xiàn)“強者恒強”和贏家通吃的局面。

中物研協(xié)和克而瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購研究報告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達366.88億元。48家上市物業(yè)企業(yè)上市公募集資金凈額約852億港元，其中用于并購的金額占比61.51%。