虧本減持，割肉離場。時過境遷后，天平上的險資和房企，都要謹慎思考來時與去路，梳理出一套安全穩(wěn)健的新發(fā)展邏輯。
“任何投資都是為了回報。”剛剛結(jié)束的2021年，險資“出逃”地產(chǎn)股的現(xiàn)象漸成風潮。談及緣由，一位長期浸潤金融市場的人士言語間斬釘截鐵——“為什么撤？因為我看不到未來了。”
最近一次是在2021年12月27日，泰康系宣布，大幅減持陽光城股份。減持完成后，持股比例降至3.997%。在此三天前，大家人壽宣布減持金融街股份。權(quán)益變動后，大家人壽所持金融街股權(quán)下降至10.11%。除金融街外，大家人壽還于近期大幅減持了金地集團。
不止泰康系和大家人壽，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，包括君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等在內(nèi)的多家知名險資都曾拋售地產(chǎn)股份，且拋售對象不乏萬科、招商蛇口、華僑城等龍頭或知名房企。出逃地產(chǎn)股背后，是險資對于風險和收益的再權(quán)衡。
綜合Wind等多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到2016年年末，前十大流通股股東中，包含險資的A股上市房企共有34家，數(shù)量上為近10年的最高點，之后便呈波動下降趨勢。截至2021年年末，前十大流通股股東中含有險資的A股上市房企僅有15家。五年之間，數(shù)字大幅縮減。
而今，深度調(diào)整下的房地產(chǎn)行業(yè)已進入發(fā)展新階段，調(diào)低目標、提質(zhì)增效成為規(guī)模房企經(jīng)營管理的主旋律。房企端相對保守的投資策略與態(tài)度，也影響著險資的資產(chǎn)配置偏好與路徑選擇。在多位行業(yè)人士看來，未來險資持有地產(chǎn)股將會更加謹慎。
據(jù)申萬宏源證券測算，目前A股五大上市險企“涉房”投資規(guī)模達4552億元。若加上非上市險企對上市房企的持股市值，投資規(guī)模接近5000億元。不過，在一些險資企業(yè)高層看來，這個數(shù)字相較于二十幾萬億元的總體保險資金，占比并不高，因而不會形成較大的風險敞口。
在資管新規(guī)和房地產(chǎn)去金融化的背景下，險資自身也面臨新的成長與抉擇機會。
虧本減持，割肉離場
“割肉撤離是險資的最佳選擇。”談及險資撤離房地產(chǎn)的緣由，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜這樣解釋。他強調(diào)，險資不追求短期回報，但也不能接受長時間的浮虧，而在地產(chǎn)股上的大面積浮虧已看不到未來，這才是險資集體撤出地產(chǎn)股的直接原因。
2021年12月份，泰康減持陽光城，就虧了不少錢。對比泰康系2020年的買入股價，如今陽光城每股3.05元的轉(zhuǎn)讓價，讓其浮虧近17億元。
泰康方面在回應減持行為時稱，2021年以來，整個A股房地產(chǎn)板塊受到多重因素影響，基本面走弱，業(yè)內(nèi)諸多企業(yè)均受到影響。陽光城股價也出現(xiàn)了較大波動。泰康作為機構(gòu)投資者，對持倉股票做適時調(diào)整，決定對所持有的陽光城股票進行減持，屬正常投資決策。
泰康入股時，陽光城修改公司章程承諾分紅比例，雙方同時簽署業(yè)績對賭協(xié)議，如未達到約定業(yè)績，陽光城控股股東需要補齊差額。受制于全行業(yè)流動性危機，陽光城2021年第三季度業(yè)績未達預期，泰康大幅減持陽光城股份。有說法稱，當初雙方簽訂的對賭協(xié)議或會解除。
“折半價”減持后，泰康系從陽光城二股東變成持股5%以下的非重要股東。泰康之外，大家人壽也在調(diào)整地產(chǎn)板塊的股權(quán)投資。
首次減持前，大家人壽持有金地集團總股本的20.43%，位列第二大股東。自2021年9月開始，年內(nèi)大家人壽六次減持金地集團。行至2021年底，大家人壽通過集合競價和大宗交易方式，合計減持金地集團約2.26億股，持股比例下降至5.43%。
除了陽光城和金地，頭部房企萬科的盤子，也在一些險資的“清算”計劃中。到2020年年報時，大家人壽已退出萬科A十大股東之列。2021年，中國人壽對萬科A連續(xù)5個季度進行減持，持股比例從2.16%降至0.73%，接近清倉。
2021年11月底，中國香港富豪劉鑾雄寧可巨虧百億也要拋售恒大股票的消息，至今仍令行業(yè)唏噓。在房地產(chǎn)“監(jiān)管史上最嚴”的2021年，房企累計違約債券規(guī)模超過500億元，10余家中國上市房企的信用評級級別或評級展望被接連下調(diào)，這在蓬勃了近20年房地產(chǎn)發(fā)展史上，可以說絕無僅有。
險資虧本減持、割肉離場，與房企經(jīng)營情況持續(xù)低迷密切相關(guān)。貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國企業(yè)家》表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨利潤下滑、流動性風險、增長速度減緩等多方面的問題。多重因素交織影響，部分資金選擇退出正基于此。
“險資撤出房地產(chǎn)是當前市場波動形勢下的應激反應。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《中國企業(yè)家》表示，短期內(nèi)部分房企發(fā)生債務風險，相關(guān)投資機構(gòu)避險情緒較重，甚至撤出房地產(chǎn)投資。長期來看，國內(nèi)優(yōu)秀資產(chǎn)種類較少，房地產(chǎn)仍是比較優(yōu)良的投資標的。
“香餑餑”不香了
過去七八年來，險資與房地產(chǎn)的關(guān)系非常緊密。房地產(chǎn)股投資周期長，抗通脹能力好，且在國內(nèi)城市化進程的大力推動下，消費需求旺盛，一度備受險資青睞，被視為“香餑餑”。回顧過往，險資的下場方式主要有三種：認購上市房企股票、買不動產(chǎn)和認購保債計劃。
在柏文喜看來，險資屬于長期性、低風險的穩(wěn)健型和財務型投資，上市房企的股份和優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)是險資重要的資產(chǎn)配置之一。“因為前者在具備較高流動性的同時，還具有較好的成長性，而后者除了現(xiàn)金流較好之外，還有較強的抗周期性。”
當?shù)禺a(chǎn)環(huán)境向好時，險資頻頻舉牌地產(chǎn)股。當?shù)禺a(chǎn)環(huán)境惡化，險資利益受損，安全訴求首當其沖。盡管不排除有產(chǎn)業(yè)方面的合作，劉水認為，險資介入房地產(chǎn)的目的，主要還是獲取投資收益。撤出與否，受房地產(chǎn)市場整體形勢、行業(yè)投資策略等多種因素影響。
2010年，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險資金可投資基礎設施類不動產(chǎn)、非基礎設施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或投資設立房地產(chǎn)企業(yè)。自此，險資在二級市場大肆掃貨，地產(chǎn)股很快成為險資偏愛的投資標的。
2014年，以生命人壽舉牌金地集團，原安邦保險舉牌金融街為開端，刮起了一股險資舉牌地產(chǎn)股的風潮。2015年7月，保監(jiān)會松綁保險公司投資藍籌股比例，將投資單一藍籌股票比例上限由上季末總資產(chǎn)的5%調(diào)整到10%。由此，2015年成為險資大力入局房地產(chǎn)的元年。
當年底，通過一系列增持，鉅盛華及其一致行動人前海人壽，取代華潤成為萬科第一大股東。不久后，又成為華僑城第二大股東。這一年，險資舉牌房企31次，動用資金超過1100億元，到2016年1月底，整體浮盈超過150億元。
除前海人壽，更多保險類公司加入到“分食”房地產(chǎn)的行列中。中國平安就是其中的鮮明代表。身為碧桂園、融創(chuàng)中國、華夏幸福、旭輝、中國金茂等十多家知名房企的第二大股東，中國平安曾被稱為“中國最大的開發(fā)商”。
2017年之后，隨著平安、太保壽險、新華人壽、陽光保險等險資頻頻入股房地產(chǎn)，進行財務投資之外，雙方合作、綁定發(fā)展的味道不斷加深。不過，由于房地產(chǎn)市場環(huán)境變化和房企自身經(jīng)營不善，已有險資“踩雷”房地產(chǎn)。
2018年~2019年，中國平安斥資180億元拿下華夏幸福25.25%的股份。這是迄今為止，中國平安對房企最大的一筆權(quán)益投資。然而，受華夏幸福2021年初爆發(fā)的債務問題拖累，公司原二股東、現(xiàn)第一大股東中國平安的巨額戰(zhàn)略投資產(chǎn)生大額減值計提，涉及金額達359億元。
中國平安的財報顯示，此次計提資產(chǎn)減值減少公司2021年半年度稅后歸屬于母公司股東的凈利潤208億元。受此影響，中國平安在2021年上半年成為A股五大上市險企中唯一一個總投資收益率和歸母凈利潤同比出現(xiàn)下降的公司。
另有消息稱，2021年7月，平安本來準備入股央企招商蛇口，做它的第五大股東，但9月份卻終止了交易，原因是“目前資本市場環(huán)境的變化”。除了債務和市場風險，2021年以來的地產(chǎn)股價持續(xù)低迷。平安系入股的中國金茂、朗詩地產(chǎn)，近期股價相比入手之時，幾近腰斬。
有行業(yè)人士總結(jié)稱，“防范性收縮已成為險資的主流策略。”
地產(chǎn)去金融化持續(xù)推進
華夏幸福的債務危機問題，也給投資者敲響了警鐘。
“華夏幸福投資失利，除了宏觀環(huán)境改變和自身管理問題，我們也要反思，檢討我們的風控流程。”2021年8月的中國平安半年報業(yè)績采訪會上，公司首席投資執(zhí)行官陳德賢表示。
而在政策層面，“險資減持地產(chǎn)股”的相關(guān)信號早有端倪。
2020年11月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金財務性股權(quán)投資有關(guān)事項的通知》，明確提到，保險資金開展財務性股權(quán)投資，所投標的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設，包括開發(fā)或銷售商業(yè)住宅。此前，監(jiān)管層還針對保險資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域發(fā)布通報。
2021年上半年，銀保監(jiān)會對保險資金運用，例行開展全面風險排查，并在2021年11月針對潛在的風險隱患提出整改目標。其中，在不動產(chǎn)投資方面提出限期整改違規(guī)投向商業(yè)住宅、未上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，不動產(chǎn)項目公司違規(guī)融資、超限融資等問題。
在潘浩看來，險資撤離房地產(chǎn)的一個重要背景是，最近幾年，房地產(chǎn)去金融化的進程正持續(xù)推進。“2016年開始，房企發(fā)債只能用于借新還舊，2019年對房地產(chǎn)信托加強了監(jiān)管，2020年‘三線四檔和兩集中’出臺，2021年上半年嚴查違規(guī)資金入市。”潘浩對《中國企業(yè)家》解釋稱，“現(xiàn)在來看，在企業(yè)和居民兩邊的金融(政策)都已經(jīng)收得比較緊了。”
房企層面暴露出來的問題，逐漸“勸退”了險資入局地產(chǎn)股的進取心。時過境遷后，天平上的險資和房企，都要謹慎思考來時與去路，梳理出一套新的、安全穩(wěn)健的發(fā)展邏輯。“經(jīng)濟下行期，不動產(chǎn)具有較強的抗周期性，在房地產(chǎn)板塊整體不景氣的情況下，反而凸顯了一定的避險效應，因此成了險資近期大舉進入的領域。”柏文喜稱。
2021年6月，平安花費330億元收購凱德集團在北京、上海、杭州等地6家來福士的控股權(quán)。陳德賢稱，長期來看，像來福士這樣的物業(yè)具有兩大功能：和長期負債匹配、可以穿越周期。
2021年12月底，中國人壽與中國中鐵等成立基礎設施投資基金，雙方均認繳出資150億元，將重點聚焦契合長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟區(qū)等國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的股份投資項目。
公開數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等險企分別披露了其對10余個不動產(chǎn)項目的投資進展。比如，泰康人壽當年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養(yǎng)老社區(qū)項目泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)和泰康集團大廈，均已進入實際出資階段。
陳德賢不認可關(guān)于平安被視作“中國最大的開發(fā)商”、不動產(chǎn)領域投資存在風險敞口等說法。他表示，“從我們多年險資投資策略來看，我們都是偏向分紅及收租性資產(chǎn)。”平安保險資金投資不動產(chǎn)行業(yè)有明確準則，符合國家政策和監(jiān)管規(guī)定，而且整個不動產(chǎn)投資占保險資金的比例并不高，截至2021年一季度末，“占比不到4%”。
目前監(jiān)管部門與上市險企普遍未披露不動產(chǎn)投資收益情況。據(jù)陳德賢透露，不動產(chǎn)組合過去為平安險資貢獻了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻凈投資收益的比例大概在10%。
房企端的“自救”亦在進行。陽光城表示，面對行業(yè)寒冬和資金緊張，公司正努力度過短期流動性危機。目前，陽光城已針對解決短期流動性危機做好整體化解方案，將采取出售資產(chǎn)、項目股權(quán)等一切必要措施保障流動性，依法維護各債權(quán)人合法權(quán)益，保全投資人本金和利息。
