1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年12月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2021年的最后一個(gè)月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)四季度以來的下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅回落。

值得注意的是，12月份的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號(hào)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市持續(xù)悲觀的態(tài)勢(shì)略有遏制。

“速凍”半年，市場(chǎng)現(xiàn)暖意

“整體看，12月房?jī)r(jià)的主要特征是隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定，信貸供應(yīng)的增加，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)底部特征。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

另外，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)了一個(gè)重要的信號(hào)，即環(huán)比雖然繼續(xù)下跌，但跌幅沒有擴(kuò)大，甚至反而出現(xiàn)了略微收窄。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是值得肯定的地方。

大漲不是穩(wěn)定，大跌同樣也不是穩(wěn)定。2021年全國(guó)70城房?jī)r(jià)整體便出現(xiàn)了上半年過熱下半年過冷的現(xiàn)象。張大偉指出，如果按照新房二手房下調(diào)城市平均計(jì)算，70個(gè)大城市在11月份平均出現(xiàn)了87%的城市下調(diào)，2021年下半年稱得上是歷史房?jī)r(jià)下調(diào)最快的半年。

同時(shí)，下調(diào)快也意味著調(diào)整周期可能會(huì)相對(duì)短，70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也在12月放緩了跌幅。張大偉認(rèn)為，從整體看，市場(chǎng)雖然依然低谷，但已經(jīng)逐漸企穩(wěn)。

一線城市率先走出低迷

“這是本輪市場(chǎng)下行以來首次跌幅收窄。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，12月70個(gè)城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)較上月減少9個(gè)，約五成城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅較上月收窄或止跌。

在一片跌勢(shì)中率先踩下剎車的，是四個(gè)一線城市。12月，從新房銷售價(jià)格看，北京環(huán)比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%；從二手房銷售價(jià)格看，北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳分別下降0.3%和0.4%。環(huán)比整體基本止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。

“這類城市基本面較好，購(gòu)房需求支撐較強(qiáng)，信貸環(huán)境改善以后，前期觀望的需求進(jìn)入市場(chǎng)，成交活躍度提高，帶動(dòng)房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄。”許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)能夠在幾個(gè)月的下行之后跌勢(shì)收窄，表明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的韌性。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，無論環(huán)比漲幅還是同比漲幅，北京二手房?jī)r(jià)的漲幅都是最大的，這也要求北京密切關(guān)注二手房市場(chǎng)。“尤其是要注意新房方面的供應(yīng)，如果新房供應(yīng)不到位，相關(guān)壓力會(huì)開始轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)上。”

信貸改善引領(lǐng)樓市回暖，二季度或由負(fù)轉(zhuǎn)正

“可以說，2021年市場(chǎng)的下行主要是金融條件收緊導(dǎo)致的，并非市場(chǎng)需求出了問題。”許小樂稱。而帶動(dòng)此次跌幅收窄的，同樣是信貸政策開始逐漸釋放正面效應(yīng)。

2021年四季度，金融信貸環(huán)境邊際改善促進(jìn)市場(chǎng)成交量筑底，市場(chǎng)預(yù)期有所改善減緩了房?jī)r(jià)下跌的壓力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年10月以來貝殼50城二手房成交量連續(xù)3個(gè)月環(huán)比回升，代表市場(chǎng)預(yù)期的二手房景氣指數(shù)也在12月停止下降。

“12月份的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號(hào)，至少說明房?jī)r(jià)不會(huì)一味下跌或跌幅一味擴(kuò)大，政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也會(huì)有企穩(wěn)可能。”嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)2022年一季度會(huì)繼續(xù)小跌，但二季度會(huì)有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。

“目前看，信貸積壓很多城市明顯緩解，以北京為例，基本房貸周期已經(jīng)從三季度的4-6個(gè)月縮短到了3個(gè)月左右。”張大偉同樣認(rèn)為，隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，預(yù)測(cè)樓市2022年二季度有望在政策見底后市場(chǎng)明確企穩(wěn)。