沉寂了4個月的物業(yè)資本市場似乎出現(xiàn)了回暖跡象。

近日，有市場信息稱，龍湖集團(tuán)正考慮最快于2022年上半年分拆物管公司上市，計劃募資或達(dá)10億美元。此前的11月5日，萬科官宣，擬拆分所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市。

除兩大物業(yè)巨頭外，11月10日，京城佳業(yè)正式登陸港股；11月12日、23日，中南服務(wù)、祥生活服務(wù)相繼通過港交所上市聆訊，物業(yè)行業(yè)迎來久違的暖流。

事實上，過去兩三年里，物業(yè)行業(yè)風(fēng)光無限，不僅比房企更容易敲開資本市場的大門，估值也“吊打”地產(chǎn)股。不過，受今年房地產(chǎn)行情影響，物業(yè)行業(yè)也沉寂下來，尤其是7月-11月期間，物企上市出現(xiàn)了長達(dá)4個月的“空窗期”。

“物業(yè)股上市空窗或回暖也好，和港交所通過聆訊的節(jié)奏也有一定關(guān)系?，F(xiàn)在排隊上市的20多家物業(yè)企業(yè)中，預(yù)計會有4-5家在2021年剩下的這1個多月里集中通過上市聆訊。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析師李艷杰對時代財經(jīng)分析稱。

招股書陸續(xù)失效，物企上市“空窗”長達(dá)4個月  

物企上市始于2014年彩生活掛牌，此后高潮迭起。尤其是近4年來，物業(yè)市場處在資本的風(fēng)口浪尖：2014年上市1家，2015-2017年各上市2家，2018年上市6家，2019年上市10家，2020年上市18家，2021年至今上市13家。

物企上市的熱情仍然不減。今年前8月，26家物業(yè)企業(yè)向聯(lián)交所遞表，其中不乏二次遞表的“老面孔”。從企業(yè)類型看，有“國家隊”代表金茂物業(yè)、珠江管理，有跨界的明宇商服、寶龍房托基金，也有從民營房企脫胎而來的俊發(fā)七彩服務(wù)、祥生活服務(wù)、中南服務(wù)等。

不過，今年夏秋之際，物企的上市熱情被潑了冷水，富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活、中梁百悅智佳服務(wù)、東原仁知服務(wù)等多家物企的招股書陸續(xù)實效。據(jù)時代財經(jīng)梳理，7月16日至11月10日近四個月內(nèi)，無一家物業(yè)企業(yè)上市。

而去年同期，資本市場則對物業(yè)企業(yè)“慷慨”得多。時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，去年登陸資本市場的18家物企，上市時間集中在下半年。其中，7-11月上市的有9家，如正榮服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)等，去年12月單月，則有恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等6家物企密集上市。

不過，今年成功登陸資本市場的物業(yè)企業(yè)也受到冷遇。7月16日，融信服務(wù)、康橋悅生活同時在港股掛牌上市，結(jié)果雙雙遭遇破發(fā)。其中，融信服務(wù)開盤破發(fā)，最終以4.9港元/股收盤，僅比發(fā)行價4.88港元/股高出0.02港元?？禈驉偵畹氖兹臻_盤價與發(fā)行價持平，但隨后很快破發(fā)，最終收盤價為3.64港元/股，較發(fā)行價下跌1.09%。

京城佳業(yè)上市首日的遭遇與康橋悅生活相似。11月10日上市的京城佳業(yè)，開盤價為8.28港元/股，與招股價持平。但至當(dāng)日15時47分，京城兆業(yè)破發(fā)，報價8.07港元/股，下跌2.54%。

市場冷遇下，物企上市熱情也稍有減退。與上半年爭相遞表不同，下半年物企上市步伐明顯放緩。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，7月初至今，遞表的物企僅有魯商服務(wù)、蘇新生活服務(wù)、金茂物業(yè)、瑞安新天地以及萬達(dá)商管、東原仁知服務(wù)、明宇商服等7家。

?嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年新增的13家上市物企，上市平均用時為190天，較2020年拉長51.2天。嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院認(rèn)為，“物業(yè)上市正面臨著高密度交表、集中失效、上市股價持續(xù)破發(fā)的境地，資本對物企上市的態(tài)度正在發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變。”

從香餑餑到棄子，物業(yè)收并購將更加頻繁 

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院認(rèn)為，物業(yè)上市遇冷與其稀缺性逐漸下降有關(guān)，資本態(tài)度也逐漸回歸理性，比如高瓴資本、紅杉資本、騰訊、阿里等大型風(fēng)投機(jī)構(gòu)的身影就逐漸消失在物企戰(zhàn)投的隊伍中。

另外，除了物業(yè)行業(yè)自身差異化競爭力減弱，房地產(chǎn)行業(yè)趨冷的大環(huán)境對物業(yè)行業(yè)的影響或更為直接。7月，八部委聯(lián)合發(fā)布《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》及權(quán)威評級機(jī)構(gòu)下調(diào)對內(nèi)地物管股的態(tài)度，使物業(yè)股股價急劇回落，7月更是創(chuàng)下物業(yè)板塊單月歷史最高跌幅12.26%。

與此同時，房企遭遇資金困境時，物業(yè)也成為被變賣的優(yōu)選資產(chǎn)。今年3月和9月，碧桂園服務(wù)就先后收購藍(lán)光嘉寶和富力物業(yè)；10月，彩生活、恒大物業(yè)、第一服務(wù)控股先后因被收購問題停牌，進(jìn)一步引發(fā)物業(yè)股的大幅震蕩。

反觀物業(yè)行業(yè)近年的發(fā)展，收并購與密集上市同步進(jìn)行。不過，年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。往年，物企收并購更多是“大魚吃小魚”，通過收并購做大規(guī)模、搶市場占有率，或借此擴(kuò)大上市可能性。但今年，受累于房地產(chǎn)主業(yè)，物企頭部玩家也被擺上貨架，如恒大物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)等。

萬物云CEO朱保全對此感嘆道，“頭兩年物業(yè)成香餑餑、成了未來，現(xiàn)在地產(chǎn)不行了，就把‘未來’給賣了”。在他看來，目前物管行業(yè)動輒幾十億、上百億的收并購背后，存在著極大的行業(yè)隱憂，其一是資金并沒有真正地投入到物業(yè)管理中，其二是如果客戶關(guān)系不夠牢固，則可能遇到現(xiàn)金流危機(jī)。

時代鄰里副總裁兼城市發(fā)展中心總經(jīng)理鄭南書也在廣東時代傳媒集團(tuán)有限公司主辦的“中國地產(chǎn)時代百強(qiáng)論壇”上表示，物業(yè)并購的本質(zhì)不是購買資產(chǎn)，而只是物業(yè)管理權(quán)。購買物業(yè)管理權(quán)要慎重考慮它能否持續(xù)、能否對得起資本。“財務(wù)狀況、公司地位、市場口碑、市場能力、團(tuán)隊的穩(wěn)定性，特別是對人的投后管理，決定物業(yè)收并購后的持續(xù)性。”

但無論如何，物業(yè)行業(yè)的收并購大潮或正在襲來。李艷杰認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)最佳的上市窗口已過。“萬物云上市，是對物業(yè)資本市場的一個擠壓。未來，物業(yè)的收并購會更加頻繁，尤其是在大企業(yè)都已經(jīng)上市的情況下，行業(yè)真正的整合力度將更大，中部以下物企的發(fā)展空間日趨縮小。”