基礎(chǔ)設(shè)施基金(REITs)的風(fēng)險收益特征因與保險資金需求相吻合，這一新型權(quán)益類資產(chǎn)得以在問世半年后就納入險資可投品種池。

但與此前的類REITs項目不同，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目投資回報的獲取完全基于底層資產(chǎn)，無主體提供補差或擔(dān)保等增信措施，因此，投資此類REITs產(chǎn)品需要更深入細致地分析底層資產(chǎn)的潛在風(fēng)險。比如，底層項目權(quán)屬是否清晰，底層項目質(zhì)量是否較高，底層項目與產(chǎn)品期限是否錯配，基金管理人是否有能力以及如何參與項目的管理，原始權(quán)益人實力如何，等等。

究竟什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目能入險資“法眼”？記者與多位研究REITs數(shù)年的投資經(jīng)理交流后發(fā)現(xiàn)，評估一只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品是否有投資價值，大致有以下三個維度：

第一個維度是“定收益率”。之所以不用“定價”這個常規(guī)易懂的字眼，是因為現(xiàn)階段相對于給REITs確定一個合理的價格或估值，投資人更容易做的是關(guān)注“以某個凈值買入REITs，能獲得多少投資回報”。

這主要基于兩方面考慮。首先，從保險資金的投資訴求來看，投資REITs的資金久期相對較長，這意味著保險資金買入REITs后，大概率不會頻繁交易，也就意味著保險公司不會特別在意投資期間二級市場價格的波動，而更關(guān)注每年的分紅。

其次，如果真要給REITs做定價，無論是用絕對估值還是相對估值，都會有一些參數(shù)難以確定，相關(guān)參數(shù)究竟取多少合理，這需要積累一段時間的市場表現(xiàn)后才能發(fā)現(xiàn)，而且也和市場環(huán)境息息相關(guān)。對于問世才半年的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs來說，保險公司很難去比較和權(quán)衡。

第二個維度是“收益穩(wěn)定性”。如果只通過“定收益率”來判斷哪個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品更有吸引力，那也存在一定的片面性。因為，收益率衡量的是收益預(yù)期，但缺少另一個維度——風(fēng)險。REITs的投資回報并不是固定的，很可能會和預(yù)測值發(fā)生一定偏離。

在受經(jīng)濟、政策、相關(guān)風(fēng)險事件等因素影響下，哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs分紅率受到的沖擊更?。窟@需要投資人持續(xù)思考，也與所投資資金的風(fēng)險偏好有一定關(guān)系。

第三個維度是“REITs的治理結(jié)構(gòu)”。一家大型保險資管公司相關(guān)人士直言，這一點在投資REITs時往往會被投資人忽視，而且境內(nèi)外的差異非常大。在美國，已經(jīng)擁有了很多非常成熟的REITs管理人，他們會利用自己的資產(chǎn)運營能力不斷通過“投、融、管、退”來實現(xiàn)REITs資產(chǎn)的增值，為投資人創(chuàng)造回報。在這種治理結(jié)構(gòu)之下，REITs投資人可能反而更希望進來的資產(chǎn)并沒有那么優(yōu)質(zhì)，因為經(jīng)過專業(yè)的管理人改造升級之后，可能會有更大的增值空間。

但對于試點不久的境內(nèi)REITs市場來說，各參與主體尚處于蹣跚學(xué)步階段，原始權(quán)益人在REITs的運營過程中仍然繼續(xù)扮演著非常重要的角色。這就需要保險公司對REITs的治理結(jié)構(gòu)進行評估，比如，是否存在利益沖突，原始權(quán)益人是否給予較為合適的激勵機制來保證資產(chǎn)的高質(zhì)量運營，原始權(quán)益人對REITs平臺的長期戰(zhàn)略有何規(guī)劃，等等。

由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs鏈條上涉及資產(chǎn)、運營管理人、公募管理人等多個方面，因此，審視和衡量產(chǎn)品收益及風(fēng)險的角度也應(yīng)是多維的——穩(wěn)健經(jīng)營、升值預(yù)期、分配可實現(xiàn)性、分紅收益，缺一不可。