萬物云分拆上市已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)一個堪稱“狼來了”的話題。但誰也沒有想到，這一次“狼真的來了”。

11月5日晚間，萬科A發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱萬物云）到香港聯(lián)合交易所上市。

更讓人意外的是，一個物業(yè)行業(yè)此前最具空間想象力的龍頭企業(yè)忽然落地成為普普通通的“房企分拆物業(yè)公司上市”新聞。萬科董事會主席郁亮、萬物云CEO朱保全過往談?wù)撊f物云上市的話題時，主要有兩個核心內(nèi)容：一是萬物云的蛋糕需要做到跟其他物業(yè)公司不一樣，二是上市不是一個必要的動作。

“恰逢其時，合伙奮斗”——這是在萬科發(fā)布分拆上市公告后，萬物云CEO朱保全發(fā)布的感悟。在外界來看，萬物云分拆上市雖然是意料之中的事，但選擇在如今這樣一個房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬上市，卻是意料之外。

“非必要”VS“好時機”

早在今年4月底，有消息稱，萬科在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元；萬科計劃讓物業(yè)管理子公司最快在年底上市。很快，萬物云CEO朱保全就在朋友圈親自辟謠。萬物云也表示，萬科物業(yè)沒有上市計劃。

萬物云為什么沒有上市的需求？朱保全此前的解釋是，上市的目的是為了有名，為了融資，是要市場價值、市場地位。“今天做萬物云這件事情，與上市本身沒有關(guān)系。許多物業(yè)公司都沒有做ABC輪融資，直接IPO了。如果說我今天啟動B輪融資和上市有什么區(qū)別呢，核心問題是我缺不缺錢？我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個必要動作。”

作為一家一貫表現(xiàn)穩(wěn)健的龍頭房企，萬科自然并非“缺錢”才分拆物業(yè)上市。“萬科現(xiàn)金流并不緊張，也不排除萬科現(xiàn)在分拆萬物云上市的其中一個可能性是提前儲備過冬糧食。”一位TOP10物業(yè)公司的中層人士告訴記者，當(dāng)然，萬物云目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式已經(jīng)穩(wěn)定，能夠給投資人一定的預(yù)期。走向資本市場后，也有利于透明高效的成長，獲得更好的業(yè)務(wù)發(fā)展。

選擇在不是一個公認(rèn)的好節(jié)點上市又是為什么呢？

萬科方面向記者表示，目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認(rèn)為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

就資本市場近期的勢態(tài)看，無論是A股還是H股市場，物業(yè)公司的表現(xiàn)已經(jīng)不如之前。其次，根據(jù)萬物云的分拆方案，其主要營業(yè)范圍仍然是一家物業(yè)公司，此前大力宣傳的科技色彩并不明顯，或許萬物云的招股書屆時可以給到外界驚喜。

“現(xiàn)在確實不是一個傳統(tǒng)意義上特別好的上市時機。但萬科一直是以穩(wěn)健著稱而非投機性公司，物業(yè)PE倍數(shù)的變動不是他們關(guān)心的要點，他們更看重行業(yè)的長期性。從這個角度來看，萬物云選擇什么時機上市主要是看他自身準(zhǔn)備好了沒有。”上述TOP10物業(yè)公司人士續(xù)稱。

一位熟悉萬物云的知情人士表示，萬物云內(nèi)部對于上市其實一直都有準(zhǔn)備，但對于上市的時機一直沒有定論。

城市服務(wù)商VS物業(yè)服務(wù)商

站在結(jié)果回看來路，萬物云的上市也有跡可循。今年8月，陽光城以其持有的陽光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司，獲取萬物云4.8%的股份。

本次交易為資產(chǎn)換股，不涉及現(xiàn)金交易。在最近一年的大規(guī)模物業(yè)并購中，不涉及現(xiàn)金交易的方式十分鮮見。尤其是，陽光城的三季度報表出現(xiàn)業(yè)績變臉，以及近期出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)波。

另外一個節(jié)點是在今年10月底萬科業(yè)務(wù)交流會上，相較過去30多年里的增長策略，朱保全首次談及萬物云的具體發(fā)展速度——萬科物業(yè)控制增速在30%以內(nèi)，萬物梁行增速在30%-60%，萬物云城增速要大于60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。

“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我們是一個城市服務(wù)商，我覺得會變得很重要。”這是郁亮在今年6月的萬科股東大會上對萬物云上市的定位。

準(zhǔn)備遞表過關(guān)的萬物云是否已經(jīng)成為一個真正的“城市服務(wù)商”而非“物業(yè)服務(wù)商”？

萬科2021年半年報顯示，萬物云上半年實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

對比看一下另一家龍頭物業(yè)公司碧桂園服務(wù)，其今年上半年的營收為115.6億元，同比增長約84.3%。其中物業(yè)管理服務(wù)收入約51.7億元，占總收入比例下降至約44.7%；社區(qū)增值服務(wù)收入約14.0億元，占比約12.1%；城市服務(wù)實現(xiàn)收入約21.0億元，占比約10.38%；“三供一業(yè)”收入約9.2億元；供熱業(yè)務(wù)收入約為6.6億元。

單看城市服務(wù)板塊，碧桂園服務(wù)的營收占比顯然高過萬物云。如果加上商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)營收，萬物云這兩個板塊合計占比達到了36.5%。

這兩家龍頭物業(yè)公司都在大力推進城市服務(wù)業(yè)務(wù)并都設(shè)定了不小的目標(biāo)，碧桂園服務(wù)要在2025年將城市服務(wù)營收做到200億元。而萬物云提出了一個十分“互聯(lián)網(wǎng)語言”的目標(biāo)，未來將聚焦中國100個城市的1000條街道濃度，其中3公里半徑的區(qū)域濃度要超過25%。

一位龍頭物業(yè)公司的高管曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在目前物業(yè)公司非住宅賽道拓展中，城市服務(wù)是最難的。