對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，REITs是其期盼已久的投資工具，而在公募REITs等產(chǎn)品橫空出世后，險(xiǎn)資的投資情況如何？近日中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的一份關(guān)于保險(xiǎn)資金參與REITs投資的問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告（下稱(chēng)“調(diào)查”）給出了答案。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)資金參與REITs投資的意愿強(qiáng)烈， 目前已經(jīng)參與REITs投資的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)約占調(diào)查樣本的30%，但幾乎所有參與調(diào)查的險(xiǎn)資都表示出對(duì)REITs的較大興趣。不過(guò)，大部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，投資政策不明確是目前在投資REITs上的最大難點(diǎn)，期待有相應(yīng)的償付能力支持政策和稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)。

險(xiǎn)資參與REITs意愿強(qiáng)烈

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在74家參與調(diào)查的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，共有22家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與了首批REITs投資，占比約為30%；而其余70%（52家）保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然沒(méi)有參與首批投資，但都表示出對(duì)REITs的興趣。

在參與REITs投資的22家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，19家投資規(guī)模在5億元以下，占比超過(guò)80%；1家投資規(guī)模在5-10億元之間，2家在10-20億元之間。而另外52家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有參與REITs的原因多種多樣，其中最主要的原因在于受到投資資質(zhì)的限制，這個(gè)原因的選擇超過(guò)42%；另外，有36.5%的機(jī)構(gòu)表示需要觀望REITs后續(xù)表現(xiàn)。

REITs又名不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

事實(shí)上，在5月末首批開(kāi)售的9只公募REITs中，就可以看見(jiàn)險(xiǎn)資對(duì)REITs的“熱情”。

Wind資訊顯示，在9單公募REITs中，有8單的戰(zhàn)略投資者中均有險(xiǎn)資身影。并且，中信證券(25.950, 0.47, 1.84%)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從申購(gòu)來(lái)源分布來(lái)看，保險(xiǎn)類(lèi)戰(zhàn)略投資者申購(gòu)金額最高，達(dá)33.36億元，占比達(dá)到34.64%。

華林證券(12.690, 0.00, 0.00%)表示，作為一種創(chuàng)新的融資工具，公募REITs將促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，為基礎(chǔ)設(shè)施提供退出渠道，在一定程度上有效降低地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能。另一方面，公募REITs為資管行業(yè)提供了新的金融產(chǎn)品供給，有效拓展社會(huì)資本的投資方式。尤其對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，公募REITs和險(xiǎn)資在投資安全性、收益穩(wěn)定性、市場(chǎng)流動(dòng)性、資產(chǎn)久期等方面都具有較好的契合度，從而有助于險(xiǎn)資應(yīng)對(duì)當(dāng)前低利率環(huán)境帶來(lái)的“資產(chǎn)荒”。

調(diào)查顯示，關(guān)于險(xiǎn)資偏好的REITs產(chǎn)品類(lèi)型，險(xiǎn)資表現(xiàn)出更穩(wěn)健的投資傾向，超過(guò)50%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為險(xiǎn)資更偏好偏債型和股債混合型產(chǎn)品，有接近40%的機(jī)構(gòu)選擇偏股型產(chǎn)品，特別是其中有9家機(jī)構(gòu)只選擇了偏股型REITs，體現(xiàn)出更積極的投資偏好。

而對(duì)于REITs項(xiàng)目，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在投資時(shí)最關(guān)心的要素是什么呢？調(diào)查結(jié)果顯示，幾乎所有機(jī)構(gòu)都關(guān)注REITS產(chǎn)品的收益率水平和資產(chǎn)安全性，超過(guò)50%的機(jī)構(gòu)關(guān)注產(chǎn)品流動(dòng)性和投后管理，接近40%的機(jī)構(gòu)關(guān)注分紅頻率及合作伙伴，另有2家機(jī)構(gòu)關(guān)注REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模和基金的擴(kuò)募能力。

  來(lái)源：中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)

關(guān)于投資REITs的策略和方式，調(diào)查則顯示，超過(guò)90%的機(jī)構(gòu)愿意參與一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)公募型產(chǎn)品，超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)有意愿參與二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)公募型REITs；而對(duì)于REITs組合類(lèi)資管產(chǎn)品、類(lèi)REITs產(chǎn)品和FOF、ETF產(chǎn)品，也有40%左右的機(jī)構(gòu)愿意投資。另有1家機(jī)構(gòu)希望委托投資REITs產(chǎn)品。

期待政策支持

盡管保險(xiǎn)資金對(duì)于REITs的熱情高漲，但保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也普遍認(rèn)為目前REITs投資仍面臨一定難點(diǎn)。

調(diào)查顯示，有超過(guò)一半的機(jī)構(gòu)認(rèn)為難點(diǎn)在于投資政策不明確，有13%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為底層資產(chǎn)估值較難，分別有2家機(jī)構(gòu)認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)難以把握、會(huì)計(jì)處理困難，分別有1家機(jī)構(gòu)認(rèn)為試點(diǎn)產(chǎn)品范圍較窄、資本占用規(guī)則不明確。

而政策層面的因素同樣也被認(rèn)為是制約險(xiǎn)資進(jìn)一步參與REITs的主要因素。調(diào)查結(jié)果顯示，有70%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策法規(guī)制度不完善是最主要的制約因素，接近60%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為自身行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累不夠，接近50%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為投資管理流程不清晰、合作生態(tài)圈未建立，分別有39%和24%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為投資專(zhuān)業(yè)能力不足、參與方式單一將制約REITs投資。另有1家機(jī)構(gòu)表示新準(zhǔn)則下的記賬規(guī)則不確定也是制約因素之一。

華林證券分析稱(chēng)，稅收優(yōu)惠政策可以說(shuō)是境外REITs成功的基石，美國(guó)、新加坡、中國(guó)香港等地均出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，避免公司和投資者雙重征稅，而境內(nèi)相應(yīng)的配套政策還需完善，后續(xù)可關(guān)注境內(nèi)關(guān)于國(guó)資轉(zhuǎn)讓、稅收等問(wèn)題上更細(xì)節(jié)的優(yōu)化。

因此，稅收優(yōu)惠政策以及償付能力支持政策也是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最為期待的兩項(xiàng)REITs支持政策。在“期待監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)的REITs支持政策”這一問(wèn)題的各項(xiàng)調(diào)查選項(xiàng)中，上述兩項(xiàng)支持政策選擇比例超過(guò)80%，而超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)希望險(xiǎn)資能夠?qū)EITs作為投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的退出渠道以及參與后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行，超過(guò)50%的機(jī)構(gòu)期待出臺(tái)更高層面的REITs相關(guān)條例。另有2家機(jī)構(gòu)希望與監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行新準(zhǔn)則下的記賬規(guī)則溝通，1家希望明確REITs產(chǎn)品的估值方法，1家則希望明確險(xiǎn)資的投資資質(zhì)。