在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調(diào)控的同時，部分三四線城市正迎來“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

據(jù)澎湃新聞(www.thepaper.cn)不完全統(tǒng)計，已有至少7城通過約談房企或出臺政策的形式，限制房企降價行為。但在降價行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實，一場房價保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

　　至少七城發(fā)布“限跌令”

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等7城公布房價“限跌令”。

之所以稱為“限跌令”，是因為部分房企或中介在采取降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理新建商品房時，受到了政府官方約談或制止。

以湖南株洲為例，9月9日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序。對此，株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

更早前，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》中明確提到，商品住房銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，同時，嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

從目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打壓的是惡意降價行為，其中部分房企的銷售定價遠(yuǎn)低于市場價格，被認(rèn)為嚴(yán)重擾亂了市場。

　房企降價銷售為哪般？

房企降價銷售背后，原因為何呢？

銷售規(guī)模“由漲轉(zhuǎn)跌”，房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

同策研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，7月份，全國商品住宅銷售面積為1.15億平米，同比下降9.45%，環(huán)比下降40.6%。這也是近一年以來首次“由漲轉(zhuǎn)跌”，說明我國房地產(chǎn)銷售進(jìn)入下行通道。

而從開發(fā)資金結(jié)構(gòu)來看，銷售回款占融資的比例達(dá)到57.15%，比2020年高了3.9個百分點，國內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個百分點，這說明房企融資主要靠銷售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢，未來房企融資主要靠“自身造血”。而銷售規(guī)模增長首次“由漲轉(zhuǎn)跌”說明房企最核心的資金來源已經(jīng)開始下跌，房企回籠資金的壓力加大。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在今年中期業(yè)績會上就提到，下半年的市場壓力比較大，主要來源于兩個方面，一是有些企業(yè)壓力比較大就開始降價，另一個是國家的政策比較堅決，讓大家對房價有了不上漲的預(yù)期，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力也比較大，大家的購買力受到了影響。

孫宏斌認(rèn)為，現(xiàn)在的市場特別像2018年，“整個信貸市場資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款相對比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場大幅下滑。今年下半年的銷售壓力很大，預(yù)計下半年市場還是會比較慘烈的。”

樓市轉(zhuǎn)向或也成為行業(yè)共識。佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成在業(yè)績會上表示，這幾年特別是今年以來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控更加精準(zhǔn)，政策的落實也比以前更快。但同時，我們也面臨很大的挑戰(zhàn)，精準(zhǔn)調(diào)控后，銷售端銷售完以后，按揭的資金回籠相較以往可能會慢，這也給企業(yè)帶來了一定的壓力。

另外，債務(wù)壓力也是懸在部分房企頭上的一把“利劍”。

據(jù)同策研究院公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降了1.34個百分點，較提出三道紅線的2020年下降了1.23個百分點。這說明調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房企都把降低負(fù)債，優(yōu)化三道紅線當(dāng)做首要戰(zhàn)略。但同時，愈加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施也加速了一些房企暴露自身債務(wù)缺陷，房企債券違約的案例正在不斷增加。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個月，已違約的房企就有12家。

同策研究員研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，在上半年房地產(chǎn)市場銷售較好的情況下，房企回籠資金償債較為容易，但是7月份以來，整個行業(yè)進(jìn)入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯，為了現(xiàn)金流，降價銷售，以價換量，成為不少房企的選擇。

面對當(dāng)前的市場環(huán)境，世茂集團(tuán)董事長許世壇就在中期業(yè)績會上提到，房住不炒、三道紅線、集中度管理等政策會持續(xù)，這樣的政策背景下，企業(yè)不再適合強調(diào)高增速，因此公司戰(zhàn)略“從攻轉(zhuǎn)防”，同時加大現(xiàn)金、回款率的考核。

許世壇稱，公司有做一些抵御市場下行的措施，公司對7月和8月的銷售進(jìn)行分析，整個行業(yè)的銷售出現(xiàn)下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標(biāo)，目前按揭額度仍有缺口，公司對價格進(jìn)行動態(tài)管理，提升對首付比例高購房者的優(yōu)惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對價格進(jìn)行動態(tài)管理，同時，加大價格優(yōu)惠措施。

　價格能不能降？

房價下降在很多人眼里本應(yīng)是好事，為何出臺“限跌令”？中國新聞網(wǎng)在《房價“限跌令”和“限漲令”同時出現(xiàn)，樓市咋了？》一文中提到，房價并非“不能降”，而是“別瞎降”。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，不管對中央來說，還是對地方來說，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)。大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預(yù)期波動，并將這種漲跌進(jìn)一步強化。也就是說，如果出現(xiàn)明顯下跌，可能會因為市場的預(yù)期，導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，形成下跌的循環(huán)。這時候必須要通過政府的干預(yù)，阻止這種預(yù)期的形成和循環(huán)。

岳陽市住建局相關(guān)工作人員在回應(yīng)出臺《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》時亦表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進(jìn)行惡意降價，造成市場混亂，這是政策出臺的主要原因。

某TOP40強房企營銷人士指出，“在市場出現(xiàn)回調(diào)的時候，很多開發(fā)商會根據(jù)自身情況進(jìn)行一定力度的降價促銷。當(dāng)然市場還是分化的，一線和二線城市不太存在庫存問題，但三四線樓盤在樓市回調(diào)期去化相對慢，那我們會給出一些優(yōu)惠加速銷售，是很正常的。政府主要打擊的是惡意降價，怕不利于市場穩(wěn)定，也會引發(fā)維權(quán)這樣的社會事件。”

“部分城市房價下行的壓力的確在增大。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，近幾個月房價出現(xiàn)環(huán)比下行的城市不斷增多，同時房企降負(fù)債壓力也在不斷增大，導(dǎo)致在部分城市或區(qū)域房企加快出貨節(jié)奏，降價促銷的現(xiàn)象有所增加。但是，房企的降價行為一旦引發(fā)降價潮則會引發(fā)連鎖反應(yīng)，極大影響房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，同時還會影響到土地市場，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說道。

那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看來，樓市在歷史最高位運行，各方對穩(wěn)定的訴求很高。不管是對于快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價營銷，這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯，這種干預(yù)一定是有效的。

廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)行業(yè)研究員郭鎮(zhèn)則對澎湃新聞表示，對政府來講，并不希望看到房企互相競價后出現(xiàn)房價一直下跌的情況，這也會使市場進(jìn)入一個比較惡性的狀態(tài)，因此維持房價穩(wěn)定，不出現(xiàn)大漲或大跌一直是近幾年來調(diào)控的方向。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠指出，從目前出臺“限跌令”的城市來看，基本都是庫存量較高、去化壓力較大的城市，或許存在部分開發(fā)商為加快銷售回款速度而大幅降價，一定程度上導(dǎo)致市場亂象發(fā)生，不利于樓市發(fā)展。出臺“限跌令”政策有效抑制房價下降過快，避免樓盤大幅降價等市場亂象，進(jìn)一步規(guī)范樓市交易行為，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。