一則中國平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡稱“平安人壽”）斥330億元巨資收購凱德集團(tuán)部分核心資產(chǎn)——6家來福士股權(quán)的消息，于近日在業(yè)內(nèi)“一石激起千層浪”。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，險(xiǎn)資投資大額不動產(chǎn)的情況依然火熱，包括太保在內(nèi)的上市險(xiǎn)企以及和諧健康在內(nèi)的中小險(xiǎn)企均有入局；同時(shí)，上半年險(xiǎn)資持倉地產(chǎn)股總市值近700億元。

那么，上半年險(xiǎn)資青睞大額不動產(chǎn)背后有何“陽謀”？跨界投資又有哪些“雷池”？未來房地產(chǎn)會否依然是“心頭好”？

扎堆涌入房地產(chǎn)

近日最受市場共同矚目的，當(dāng)屬平安人壽對于凱德集團(tuán)部分核心資產(chǎn)，即6家來福士的收購。

具體而言，被平安人壽收購的，包括上海人廣來福士、上海長寧來福士、北京來福士、寧波來福士、成都來福以及杭州來福士。平安人壽所發(fā)布公告顯示，此項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)不超過330億元。作為投資主體，平安人壽擬以直接持有各項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動產(chǎn)。

關(guān)于險(xiǎn)資與房地產(chǎn)“畫風(fēng)”幾多適配的探討一時(shí)興起。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，相較去年上半年僅平安人壽投資平安香港總部大樓的情況，今年上半年險(xiǎn)資布局大額不動產(chǎn)投資市場異常踴躍。25條大額不動產(chǎn)投資信息披露中，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱“泰康人壽”）獨(dú)占17條，均為對集團(tuán)旗下項(xiàng)目的投資，集中于北京燕園養(yǎng)老社區(qū)、泰康集團(tuán)大廈兩大項(xiàng)目。

除此之外，中國太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡稱“太保壽險(xiǎn)”）、和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡稱“和諧健康”）等亦在投資大額不動產(chǎn)的險(xiǎn)資大軍隊(duì)列之中，二者分別投資上海地塊及北京寫字樓。具體而言，太保壽險(xiǎn)投資了上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊，出資額達(dá)1.11億元。據(jù)悉，此處有中國太保等共同開發(fā)的太平洋新天地商業(yè)中心項(xiàng)目。同時(shí)，和諧健康則投資了位于北京的SK大廈，出資高達(dá)90.57億元。

實(shí)際上，除了直接投資以及進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)以外，險(xiǎn)企涉足不動產(chǎn)的方式還包括通過債權(quán)計(jì)劃、購買地產(chǎn)股等。北京商報(bào)記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至今年一季度末，險(xiǎn)企重倉的房地產(chǎn)上市公司達(dá)15家，持倉市值約694.78億元。不過，相較去年同期險(xiǎn)企重倉20家房地產(chǎn)上市公司，874.16億元持倉市值的水平，今年一季度險(xiǎn)企重倉房地產(chǎn)上市公司持倉市值同比下降20.52%。

而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，數(shù)據(jù)顯示，目前市場上已有13家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的近60個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，為全國20余個(gè)省市提供床位數(shù)超8萬張。

久期匹配“相性”良好

險(xiǎn)資青睞房地產(chǎn)由來已久。一方面，在向名下項(xiàng)目投資中，險(xiǎn)企有辦公、業(yè)務(wù)開展或者協(xié)同的需求；另一方面，險(xiǎn)企又有更好進(jìn)行資產(chǎn)和負(fù)債久期匹配的投資方面需求。

比如關(guān)于對太平橋中心地塊的投資及對太平洋新天地的建設(shè)，太保壽險(xiǎn)回應(yīng)北京商報(bào)記者稱，此大額不動產(chǎn)投資將以滿足壽險(xiǎn)公司及集團(tuán)系統(tǒng)上海地區(qū)中長期辦公需求為目標(biāo)。這將優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債配置，賦能保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一線。

而對于為何投資來福士，平安人壽則表示，凱德來福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中上海來福士廣場等6個(gè)項(xiàng)目是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。

對于平安向來福士的投資，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似收購符合預(yù)期，尤其是對于凱德而言，其在金融操作方面比較靈活，通過將此類項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行交易，客觀上降低了此類企業(yè)的資金壓力。從實(shí)際過程看，平安人壽作為機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行持有，具有積極的作用，其有助于促進(jìn)此類項(xiàng)目更好地運(yùn)營和管理，即資金方面給予穩(wěn)健持有。

“一方面，過去地產(chǎn)業(yè)整體上處于一個(gè)上升周期；另一方面，最近險(xiǎn)資選擇比較多的一些商業(yè)地產(chǎn)，其租用率較高，同時(shí)現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國保險(xiǎn)和養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生還認(rèn)為，保險(xiǎn)資金負(fù)債期限較長，相對房地產(chǎn)投資的資金期限要求，可以更好地做資產(chǎn)和負(fù)債的久期匹配。

同時(shí)朱俊生介紹稱，大背景之下房地產(chǎn)市場金融政策有所調(diào)整，許多房地產(chǎn)企業(yè)選擇買樓回收現(xiàn)金流，以至于目前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)相較以往更加實(shí)惠，因此近期保險(xiǎn)資金在此領(lǐng)域相對活躍。

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如泰康這類將壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老社區(qū)更多地連接，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與主業(yè)的協(xié)同，也是部分險(xiǎn)資青睞大額不動產(chǎn)投資的重要原因之一。

如首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系副主任李文中便指出：“土地資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠保持相對較高的收益。而且，房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)養(yǎng)社區(qū)建設(shè)有著天然聯(lián)系，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境下二者有融合的趨勢。”

監(jiān)管嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)傳遞

跨界投資實(shí)現(xiàn)高收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防范也尤為重要。監(jiān)管部門也三令五申，把好風(fēng)險(xiǎn)敞口。

去年9月，銀保監(jiān)會排查另類投資領(lǐng)域，5家通過直接投資或金融產(chǎn)品投資方式，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的險(xiǎn)企保險(xiǎn)資金被查出，涉及金額達(dá)244.37億元；11月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），其中明確，保險(xiǎn)資金開展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，所投資的標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

《通知》對財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的定義，是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權(quán)，且按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其關(guān)聯(lián)方對該企業(yè)不構(gòu)成控制或共同控制的直接股權(quán)投資行為。因此，彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》堵死了非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目引入險(xiǎn)資之路。

“一方面是對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的趨勢的宏觀判斷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控也比較復(fù)雜；另一方面，特別是以股權(quán)投資的形式介入之后，因?yàn)榉康禺a(chǎn)背后涉及到很多傳統(tǒng)的、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司并不很熟悉的一些地產(chǎn)領(lǐng)域，所以房地產(chǎn)投資對保險(xiǎn)公司這方面的能力要求也非常高。”關(guān)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，朱俊生則如是分析。

未來地產(chǎn)或仍是“心頭好”

一面是高調(diào)唱響的險(xiǎn)資入局房地產(chǎn)“行進(jìn)曲”，一面是略顯下滑的險(xiǎn)資重倉地產(chǎn)股市值和收緊的政策，未來，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的風(fēng)潮，究竟將升溫還是冷卻？

朱俊生認(rèn)為，險(xiǎn)資仍然有房地產(chǎn)這方面配置的需求。他解釋稱：“目前固收整體收益率相對比較有限。但保險(xiǎn)公司的負(fù)債是有固定成本的，所以從提升收益的角度講，其需要配置更多能帶來穩(wěn)定回報(bào)、收益相對比較高的資產(chǎn)，房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性，所以這方面的投資可能還會比較多，引起社會市場的關(guān)注可能也比較多。”

而從大背景角度來講，朱俊生還指出，目前頭部險(xiǎn)企，包括一些其他的中小險(xiǎn)企也在以不同的方式跟進(jìn)，即將養(yǎng)老和服務(wù)結(jié)合起來，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

此前，“十四五”規(guī)劃提出，要發(fā)展多層次、多支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，提高企業(yè)年金覆蓋率，規(guī)范發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)。彼時(shí)，人社部回應(yīng)稱，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)等可以成為第三支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)的產(chǎn)品，滿足老百姓多層次、多樣化需求。

而5月公布的七普數(shù)據(jù)亦顯示，截至2020年11月1日，我國60歲及以上老年人口達(dá)到2.64億人，老年人口占比達(dá)到18.7%；65歲及以上老年人口1.9億人，占比13.5%，我國人口老齡化速度明顯加快。

朱俊生表示：“在這樣的背景和戰(zhàn)略之下，對地產(chǎn)方面的投資與負(fù)債業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，也是很多公司接下來致力于拓展的一個(gè)方面，這也意味著在房地產(chǎn)投資方面將會有更多的舉措。”