【公募REITs迎交易時刻 探訪“準買家”出手之道】6月21日，基礎設施公募REITs迎來上市首秀。“在公募REITs公開發(fā)售階段，我的很多客戶就來咨詢要不要買。他們當中有配置過信托產(chǎn)品的客戶，有對資產(chǎn)安全性要求較高的退休人員，也有實現(xiàn)財富自由的高凈值人士，更有一些對創(chuàng)新產(chǎn)品感興趣的年輕人。”一位資深理財經(jīng)理告訴中國證券報記者，“相當一部分人打算在相關產(chǎn)品上市后參與進來，我的任務就是幫他們劃定出手的‘定盤星’。”

6月21日，基礎設施公募REITs迎來上市首秀。

“在公募REITs公開發(fā)售階段，我的很多客戶就來咨詢要不要買。他們當中有配置過信托產(chǎn)品的客戶，有對資產(chǎn)安全性要求較高的退休人員，也有實現(xiàn)財富自由的高凈值人士，更有一些對創(chuàng)新產(chǎn)品感興趣的年輕人。”一位資深理財經(jīng)理告訴中國證券報記者，“相當一部分人打算在相關產(chǎn)品上市后參與進來，我的任務就是幫他們劃定出手的‘定盤星’。”

尋找反映價值最有效鏡子

首批公募REITs上市讓二級市場交易價格隨之產(chǎn)生。

“市場交易價格是由買賣雙方通過集合競價達成的，對普通投資者尤其是交易型投資者而言，要尊重二級市場成交價。”博時基金基礎設施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱說。

事實上，除二級市場交易價格外，公募REITs產(chǎn)品還包括發(fā)行價、基金凈值等價格指標。

與普通公募基金不同，公募REITs作為超長期封閉式基金，每半年才公布一次凈值，投資者無法像開放式基金那樣，按照凈值申贖。

此外，“首批公募REITs底層資產(chǎn)采用成本法估值，在基金存續(xù)期內(nèi)，每年要扣減折舊和攤銷，這會導致基金凈值每年因折舊而天然降低，所以，基金凈值存在一定程度失真。”某公募REITs項目運營負責人張瑞捷(化名)坦言，基金凈值理論上并不能真實反映公募REITs公允價值，發(fā)行價參考價值也會隨著公募REITs上市逐步降低。

“對持有型投資者，更應關注基礎資產(chǎn)內(nèi)在價值，因為價格雖然會偏離基礎資產(chǎn)內(nèi)在價值，但長期看是向內(nèi)在價值回歸的。”胡海濱強調。

普通投資者應如何判斷公募REITs成長性和內(nèi)在價值呢？胡海濱和張瑞捷給出相同答案：關注第三方機構出具的資產(chǎn)評估報告。

“第三方專業(yè)機構定期會對公募REITs底層資產(chǎn)進行評估，基金管理人會披露該評估報告，它基本可以體現(xiàn)出資產(chǎn)真實價值。”張瑞捷說，不過，評估報告僅針對底層資產(chǎn)，從資產(chǎn)整體報表看，還會有些調整項，包括現(xiàn)金、短期負債等。因此，在整個基金層面，以公允價值法做合并報表，才能真實反映資產(chǎn)總體價值。

“對投資者而言，公募REITs收益一部分來源于產(chǎn)品本身二級市場價格變化，另一部分來自底層資產(chǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)生的分紅。”中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人說，從產(chǎn)品特性看，現(xiàn)金分派率預期性和確定性較強。二級市場價格會受宏觀經(jīng)濟、行業(yè)發(fā)展、監(jiān)管政策等因素影響。因此，投資者應秉持長期價值投資理念，更多關注確定性較強的底層資產(chǎn)運營情況，弱化看待二級市場價格非理性波動。從長期看，二級市場價格會與公募REITs內(nèi)在價值高度趨同。

探營兩類底層資產(chǎn)

不難看出，無論是哪種類型的投資者，都應更多關注公募REITs底層資產(chǎn)運營情況。

“具有專業(yè)投研能力的投資人可通過調研高頻跟蹤底層資產(chǎn)運營，判斷內(nèi)在價值。”胡海濱建議。

首批上市的9只公募REITs大致可分為特許經(jīng)營權類和產(chǎn)權類。近日，中國證券報記者就這兩類公募REITs分別選取一個樣本進行深入調研，投資者可管中窺豹，了解公募REITs底層資產(chǎn)運營情況。

特許經(jīng)營權類公募REITs收益以分紅為主，首鋼綠能REIT就是其中之一。該項目主要進行生活和餐廚垃圾處置和發(fā)電，包括北京首鋼生物質能源等三個子項目。北京首鋼生物質能源項目是資產(chǎn)現(xiàn)金流主要來源。該項目與北京市城市管理委員會簽署的垃圾處理服務協(xié)議約定，每年處理生活垃圾的保底量為100萬噸。

首鋼綠能REIT基金經(jīng)理汪應偉介紹，目前垃圾處理供不應求。整個項目現(xiàn)金流主要包括三部分：一是電費收入；二是與城市管理委員會簽訂的垃圾處理服務協(xié)議明確的垃圾處理費收入；三是與西城區(qū)、石景山區(qū)、門頭溝區(qū)城市管理委員會簽署的餐廚垃圾處理協(xié)議明確的垃圾處理費收入。項目服務的主要客戶為北京市市屬及區(qū)屬城市管理委員會、北京市電力公司等，資金來源有較好保障。部分來源于可再生能源電價附加補助的收入由國家財政撥付。汪應偉預計，項目每年可分派現(xiàn)金流在1億元以上。

產(chǎn)權類公募REITs除分紅收益外，投資者還可獲得底層資產(chǎn)增值收益，普洛斯REIT就是其中之一。該項目包含普洛斯北京空港物流園、普洛斯廣州保稅物流園、蘇州望亭普洛斯物流園等7個倉儲物流基礎設施項目，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)。項目收入主要為基于與租戶簽署的租賃合同取得的租金收入及物業(yè)管理服務費等經(jīng)營性收入。

中國證券報記者走訪普洛斯北京空港物流園發(fā)現(xiàn)，園區(qū)入駐了國藥集團、上海醫(yī)藥、默克、強生、捷豹路虎等知名企業(yè)，行業(yè)涵蓋汽車、醫(yī)藥、高端消費、服飾等。園區(qū)內(nèi)均為通用型倉庫，可確保各行業(yè)客戶都可進駐。在招商時，他們會有意識地將整個園區(qū)客戶做一定行業(yè)類別配比，分散租期以避免大客戶租約集中到期。

挑挑揀揀要“三看”

首批公募REITs上市后走勢如何無疑是投資者最關心的話題。

“短時間內(nèi)可能出現(xiàn)一定幅度上漲，畢竟首批項目都是百里挑一的資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，“但二級市場價格圍繞資產(chǎn)價值波動，最終還是要回歸理性。”

“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內(nèi)在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險；二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內(nèi)部收益率下降，無法實現(xiàn)投資目標。”胡海濱說。

“與股票不同，公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質、運營穩(wěn)定的基礎設施項目，現(xiàn)金流預期相對明確，因此，原則上市場價格波動相對較小。”平安基金REITs投資中心高級副總監(jiān)李華平表示。

此外，機構投資者對維護公募REITs上市后的平穩(wěn)運行起到“壓艙石”作用。按照公募REITs發(fā)售規(guī)則，公眾投資者在發(fā)售階段參與比例不超過24%，其余參與者均為機構投資者。“在網(wǎng)下詢價階段，我們針對機構投資者進行‘一對一’或‘一對多’的40多場路演。”張瑞捷透露，“機構投資者相對理性，有很多人讀完了全部400多頁招募說明書，提出很多針對性很強的問題。”

張瑞捷介紹，保險資金和券商自營資金的不動產(chǎn)投資團隊非常關注整體項目估值和現(xiàn)金分配情況。保險資金這樣的長線資金，更關注產(chǎn)品擴募可能性。銀行理財公司等期限較短的委托性質資金，更關注市場波動性和安全性。

李華平認為，投資者在選擇公募REITs時，首先要根據(jù)自身偏好選擇產(chǎn)權類或特許經(jīng)營權類資產(chǎn)。在同一類產(chǎn)品中做選擇，建議做到“三看”：一看底層資產(chǎn)品質；二看基金管理人運營管理能力；三看原始權益人把更多資產(chǎn)裝入公募REITs的可能性大小。這樣才能保證資產(chǎn)投資價值。

（文章來源：中國證券報）