【公募REITs周一“開賣”！要不要買？怎么買？比打新股還賺嗎？】周一(5月31日)，9只公募REITs開始認(rèn)購?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs為公眾參與投資國家基礎(chǔ)設(shè)施項目提供了新的渠道。你是否準(zhǔn)備“第一個吃螃蟹”？作為個人投資者，應(yīng)如何參與公募REITs投資？小編已經(jīng)幫您做好了“功課”，一起來看看吧！

周一(5月31日)，9只公募REITs開始認(rèn)購。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為公眾參與投資國家基礎(chǔ)設(shè)施項目提供了新的渠道。你是否準(zhǔn)備“第一個吃螃蟹”？作為個人投資者，應(yīng)如何參與公募REITs投資？小編已經(jīng)幫您做好了“功課”，一起來看看吧！(交易入口>>>REITs認(rèn)購指南)

在了解“認(rèn)購攻略”前，請先要明確一件事：參與公募REITs投資還有一項重要前提，必須開通相關(guān)權(quán)限。公眾投資者可通過場外直銷及代銷機構(gòu)認(rèn)購，也可通過券商進(jìn)行場內(nèi)認(rèn)購。而在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者只能參與場內(nèi)交易。

如果投資者想?yún)⑴c公募REITs的場內(nèi)認(rèn)購、交易，需提前登錄券商App開通場內(nèi)認(rèn)購、交易權(quán)限。此外，投資者在開通前需確認(rèn)自己的風(fēng)險測評等級在C3以上，方可進(jìn)行開通操作。

此外，還要提醒一點，雖然9只公募REITs的募集期在2至3天，但多家券商預(yù)計，5月31日正式對公眾投資者發(fā)售的部分，有很大可能將“一份難求”，因此募集期或提前結(jié)束。對那些有購買意愿的投資者來說，需提前做好準(zhǔn)備并盡早認(rèn)購。

十問十答，公募REITs認(rèn)購全攻略：

Q1:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共9只，其中上交所獲批5只、深交所獲批4只。其底層項目來自多個領(lǐng)域，包括倉儲物流、綠色環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品要素如下表所示，投資者可根據(jù)自身情況進(jìn)行認(rèn)購：

Q2:認(rèn)購方式有哪些？

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購。

作為公眾投資者，可通過場外直銷及代銷機構(gòu)認(rèn)購，也可通過券商走場內(nèi)認(rèn)購的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認(rèn)購的，應(yīng)持有場內(nèi)證券賬戶；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認(rèn)購的，應(yīng)持有場外基金賬戶。

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額，可直接參與場內(nèi)交易；使用場外基金賬戶認(rèn)購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，才可參與場內(nèi)交易。

Q3:參與認(rèn)購有門檻嗎？

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資無準(zhǔn)入條件要求，但普通投資者在首次認(rèn)購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前，應(yīng)通過基金銷售機構(gòu)或證券公司等以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險揭示書，確認(rèn)了解基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險。

此外，公眾投資者通過場內(nèi)及場外認(rèn)購，有不同的資金門檻要求。深交所的場內(nèi)認(rèn)購是以1000份為最低認(rèn)購門檻，上交所的場內(nèi)認(rèn)購多數(shù)是以1000元為最低認(rèn)購門檻。而每只公募REITs的場外最低認(rèn)購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認(rèn)購時要仔細(xì)閱讀相關(guān)規(guī)定和公告信息。

Q4:如何開通場內(nèi)認(rèn)購權(quán)限？

參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs場內(nèi)認(rèn)購的投資者，應(yīng)盡早在券商App開通相關(guān)權(quán)限。

公募REITs基金風(fēng)險等級屬于R3中風(fēng)險，投資者在開通前需確認(rèn)自己的風(fēng)險測評等級在C3以上，方可進(jìn)行開通操作。

在大多數(shù)主流券商開戶的投資者，可通過“券商App首頁-業(yè)務(wù)辦理-基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限”的路徑進(jìn)行權(quán)限開通。對滬、深兩市證券賬戶均需開通此項功能。因為公募REITs基金有在上交所發(fā)行的，也有在深交所發(fā)行的。

Q5:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)費率是多少？

基金產(chǎn)品分別收取管理費、托管費、認(rèn)購費等費用。不同產(chǎn)品、不同單筆認(rèn)購金額的認(rèn)購費率不同，有設(shè)在0.6%的，有設(shè)在0.2%的，也有固定按筆算的。管理費則采取“固定+浮動”模式。此外，因采用封閉運作的模式，無申購費及贖回費。

Q6:公募REITs何時可以認(rèn)購？

公募REITs將在5月31日啟動公眾投資者認(rèn)購。

根據(jù)基金發(fā)售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時間有3天，為5月31日至6月2日。

但此前機構(gòu)認(rèn)購的情況異常火爆，平均有效認(rèn)購倍數(shù)超過7倍，留給個人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預(yù)計，5月31日正式對公眾投資者發(fā)售的部分份額，屆時很有可能將出現(xiàn)“一份難求”的情況，因而募集期或提前結(jié)束。

Q7:公募REITs配售也需要“搖號”嗎？

在5月31日當(dāng)天，即公募REITs募集期首日，如果公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認(rèn)購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

這也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億元，卻在募集期首日有100億元認(rèn)購規(guī)模的話，則每名投資者均能買到其認(rèn)購規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制有顯著不同。

Q8:收益主要來自哪里？

公募REITs的收益包括以下兩部分：

1、高比例分紅。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩(wěn)定的分紅率類似債券的派息，表現(xiàn)出債性特點，但強制分紅并不等同于債券的固定利息回報。

2、交易差價。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運作，但后續(xù)會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進(jìn)行競價交易?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。

Q9:公募REITs產(chǎn)品流動性如何？有無風(fēng)險？

公募REITs產(chǎn)品將引入做市商來保障流動性，基金份額還可通過質(zhì)押協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等方式進(jìn)行交易，因此網(wǎng)下發(fā)售及向公眾投資者發(fā)售的份額將具備較高流動性。

雖然REITs是一種比較穩(wěn)健的產(chǎn)品，但它依然是基金，只要是交易性產(chǎn)品，就有其“股性”的一面，就可能會受到供求關(guān)系、市場預(yù)期以及運作項目收益等多重因素影響而產(chǎn)生價格波動。

Q10:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有多大投資價值？

中金公司研究部認(rèn)為，考慮到資本市場對REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除產(chǎn)品上市后二級市場價格會出現(xiàn)波動。建議投資者理性看待上市公募REITs的投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

公眾投資者切不可懷有靠炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險金融產(chǎn)品。從國際市場經(jīng)驗看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動的情況較少。對廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

據(jù)了解，公募REITs產(chǎn)品上市初期，為維護市場交易秩序，保護投資者合法權(quán)益，交易所將對REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為。廣大投資者應(yīng)樹立風(fēng)險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護公募REITs市場運行的良好環(huán)境與生態(tài)。

（文章來源：上海證券報）