3月31日，北京發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)30宗，建設(shè)用地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。4月1日，市規(guī)劃和自然資源委和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合召開2021年度商品住宅用地供應(yīng)座談會(huì)，邀請了部分行業(yè)專家、用地企業(yè)參與座談，全面介紹了本市首批供地項(xiàng)目布局、結(jié)構(gòu)類型等，并重點(diǎn)對相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施的政策工具箱進(jìn)行了深入解讀和交流。
目標(biāo)
1.穩(wěn)地價(jià) 通過讓利降低溢價(jià)避免因高地價(jià)抬高周邊房價(jià)
本次供應(yīng)的30宗項(xiàng)目共涉及12個(gè)區(qū)，位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗，建設(shè)用地面積約24公頃，占比約14%。
建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強(qiáng)綜合施策，從實(shí)際工作出發(fā)，聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和社會(huì)專家共同研究制定“政策工具箱”，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。通過政府讓利，進(jìn)一步降低溢價(jià)空間，在鎖定土地價(jià)格上限的基礎(chǔ)上，通過競其他條件確定土地競得人，具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住房建設(shè)方案、競異地建設(shè)保障房面積、競企業(yè)自持租賃住房面積比例、競公益項(xiàng)目建設(shè)面積、設(shè)置戶型要求等。
2.穩(wěn)房價(jià) 6宗熱點(diǎn)地塊創(chuàng)新采用政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競爭方式
為有效增加租賃住房供應(yīng)，本次供應(yīng)的地塊中，有15宗項(xiàng)目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達(dá)到50%，起始配建面積達(dá)到14萬平方米，全部位于中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，地塊選址以毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)為原則，主要對接“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”建設(shè)區(qū)域的租賃住房需求。
為穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)、房價(jià)，采取競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額交易方式。針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項(xiàng)目，采取了競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。此種交易方式可引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。
對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，在商品住房引入共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，主要是通過在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)定地價(jià)上限，破解“高地價(jià)”問題，同時(shí)事先明確房屋銷售價(jià)格，競政府份額，降低購房人實(shí)際支出破解“高房價(jià)”問題。將政府讓渡的土地收益轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)份額，既有效保障政府收益，又可盤活資源。
另外，在戶型要求方面，此次近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進(jìn)職住平衡、強(qiáng)化多點(diǎn)和副中心區(qū)域承接疏解作用的原則，執(zhí)行套內(nèi)“70/90”戶型要求的項(xiàng)目主要布局在步行即可到達(dá)軌道交通站點(diǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域，兼顧剛需及改善型需求，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對戶型設(shè)計(jì)的靈活度，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場需求。
3.穩(wěn)預(yù)期 參照區(qū)域近三年在售新建商品住房價(jià)格確定銷售指導(dǎo)價(jià)
引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。在本次供應(yīng)的項(xiàng)目中首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，未來上市房價(jià)作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，按照區(qū)域土地級別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房價(jià)格綜合測算區(qū)域房價(jià)，由住建和規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾。
市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對于每一地塊，結(jié)合所在區(qū)域位置、周邊房地產(chǎn)市場情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預(yù)留合理利潤空間，避免因高地價(jià)抬高周邊房價(jià)，并確保住房建設(shè)品質(zhì)。
對此，中海地產(chǎn)與會(huì)代表王心邑表示，與此前“限房價(jià)、競地價(jià)”方式不同的是，在價(jià)格方面，此前限競房的銷售限價(jià)低于周邊新房和二手房價(jià)格，開發(fā)企業(yè)由于土地競價(jià)壓縮了利潤空間，影響到項(xiàng)目及房屋的品質(zhì)。而此次是按照周邊房價(jià)的平均水平設(shè)定房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格。在競買環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)需要承諾未來以不高于該價(jià)格售房，這有助于企業(yè)在拿地過程中理性出價(jià)，在保證自身合理利潤的同時(shí)，也為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升留足空間。
焦點(diǎn)
明確政府持有商品住房共有份額管理方式
對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，明確提出了要求：
一是購房人購買此類住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額；購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府按市場價(jià)格收回持有份額對應(yīng)的價(jià)款。
二是二手房交易(含買賣、贈(zèng)與、司法競拍)購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權(quán)。購房人產(chǎn)權(quán)份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓，則不需產(chǎn)權(quán)證滿5年。
三是購房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。
四是購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會(huì)，不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用由購房人全額承擔(dān)。
聲音
新政實(shí)現(xiàn)了政府讓利
充分考慮企業(yè)和購房人的利益
對于此次首批供地，北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認(rèn)為，新的政策充分考慮了企業(yè)和購房人的利益，政府讓利，讓購房人能得到實(shí)惠，開發(fā)商保持合理的利潤。“我們覺得市政府短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)這么多地塊也非常不容易。房地產(chǎn)行業(yè)利潤在向社會(huì)平均利潤回歸，地價(jià)、房價(jià)越來越穩(wěn)定，企業(yè)不用再去想其他的事兒，潛心把產(chǎn)品和服務(wù)做好，這對于購房者來說也是非常利好的。”
北京萬科企業(yè)有限公司豈曉偉認(rèn)為，北京首批30個(gè)地塊，達(dá)到了去年全年供應(yīng)地塊數(shù)量的70%，讓開發(fā)企業(yè)和購房人有了合理的預(yù)期。本次供地的政策工具箱，引入高品質(zhì)住宅建設(shè)要求，能夠有效提高本市住宅建設(shè)質(zhì)量。整體越來越接近市場化原則，能夠有效把供應(yīng)的地塊轉(zhuǎn)化成社會(huì)需求。
王心邑認(rèn)為，“集中供地有助于穩(wěn)定土地市場和住房市場預(yù)期，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和購房者合理預(yù)期，更加科學(xué)。尤其第一批次土地供應(yīng)，各區(qū)域各類型地塊同時(shí)推出，有利于推動(dòng)北京土地和房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，避免個(gè)別區(qū)域集中供給，引起這個(gè)市場波動(dòng)。這些政策是落實(shí)三穩(wěn)要求、建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要舉措。”
