政策要求住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

蛋殼爆雷風波后，北京、深圳正式出臺文件規(guī)范住房租賃資金監(jiān)管，對長租公寓“長收短付”、金融機構(gòu)將“租金貸”直接發(fā)放給住房租賃企業(yè)等行為進行規(guī)范約束。

2月2日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（下稱《通知》）。

《通知》適用范圍為“住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動”，也就是以蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，自今年3月1日起正式實施。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次北京政策管控，有三個內(nèi)容最關(guān)鍵，分別是：第四條，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；第五條，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金；第七條，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

他表示，這三條管控分別指向三種資金：租金、押金和租金貸資金。“對于租金來說，杜絕了‘長收短付’的現(xiàn)象，防范長租公寓企業(yè)賺‘差價’； 對于押金來說，既規(guī)定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念；對于租金貸資金來說，此次政策并沒有打壓租金貸，但是規(guī)定此類資金不能直接支付給長租公寓。”

此前蛋殼公寓正是通過租金長收短付沉淀資金，和租金貸提前獲取用戶租金，聚集起龐大的資金池，用于業(yè)務房源擴張。2017年—2019年，蛋殼公寓僅通過租金貸獲得的預付款分別為9.4億元、21.3億元和27.5億元。

一位接近央行人士曾對《財經(jīng)》(博客,微博)記者直言：“蛋殼公寓規(guī)模擴張后虧損反而越來越大，虧損額占收入的比重在50%左右，如果扣除折舊，則在35%左右。用明斯基的三種融資類型來分類，這已屬于龐氏融資。”

“長租公寓最大的問題是金融化帶來的‘資金池’”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《財經(jīng)》記者：“限制租賃企業(yè)‘資金池’，嚴禁‘長收短付’，不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。”

“沒有資金池，沒有租期錯配就不再有爆雷的可能性，所以北京的調(diào)控解決了根本問題，只要嚴格執(zhí)行，這個行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。”張大偉補充道。

《通知》下發(fā)后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)文表態(tài)擁抱監(jiān)管。會長李文杰表示，《通知》“對癥下藥”，抓住了住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險的要害，瞄準租賃經(jīng)營過度金融化造成的“資金池”問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競爭和健康發(fā)展軌道上來。自如、相寓、美麗屋、潤寓等頭部長租公寓品牌亦表示將積極擁抱監(jiān)管，主動落實《通知》相關(guān)要求。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，當前北京市場包括自如等長租公寓仍然可以使用租金貸產(chǎn)品。以自如為例，其租金貸產(chǎn)品名為自如分期，資金提供方包括微眾端和信托端，前者當前已不再新增，后者可正常申請?！敦斀?jīng)》記者以用戶身份咨詢自如工作人員，對方表示，自如分期合同簽約方為租戶和銀行或信托公司，貸款月利率0.56%，年化利率6.72%。“分期都是月付，服務費可以打八折，但是現(xiàn)在用的人比較少，因為即使打八折還是比正常季付更貴。”該工作人員表示。

無獨有偶，就在前一天，深圳市住房和建設局、中共深圳市委網(wǎng)絡安全和信息化委員會辦公室、中共深圳市委政法委員會、中國銀行(601988,股吧)保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行深圳中心支行、深圳市公安局七部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知（征求意見稿）》（下稱征求意見稿）。

征求意見稿同樣規(guī)定，金融機構(gòu)提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個人賬戶。此外，該文件規(guī)定，將對租賃資金實行監(jiān)管，監(jiān)管范圍和方式是：通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過四個月租金數(shù)額的,對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應的銀行保函進行擔保。

張大偉向《財經(jīng)》記者坦言，相較而言，北京的政策更加重磅。此外，他指出，當前《通知》尚缺罰則。“違反了要怎么辦？ 還要看執(zhí)行情況。”

值得注意的是，《通知》強調(diào)，本市（北京市）支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租。住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。