解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一，而補(bǔ)齊住房租賃“短腿”正是解決問題的方法。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受新華社記者采訪時(shí)透露了2021年租房工作的重點(diǎn)。王蒙徽表示，整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對違規(guī)建立資金池等的整治力度。同時(shí)，要推動(dòng)出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。
“大城市房價(jià)高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。”王蒙徽說，解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。
王蒙徽談到，要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民。
其中，政策性租賃住房主要在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展。住建部將會(huì)同有關(guān)部門按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議都對“租房市場”著墨頗多，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴記者：“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均重點(diǎn)闡述租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給、租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大、規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長期居住選擇。”
2020年12月21日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》預(yù)計(jì)，2021年保障性租賃市場建設(shè)的步伐也將會(huì)進(jìn)一步加大。報(bào)告主辦人倪鵬飛表示：“保障性租賃房是新市民的第一落腳地，健全體系尤為重要。因?yàn)檫@些都需要政府或企業(yè)的投資，就涉及到成本的分擔(dān)、損失的補(bǔ)償問題。如果這些問題解決不了，最后相互推諉，會(huì)導(dǎo)致房子沒法住，或者建到很遠(yuǎn)的地方。不但問題沒有解決，反而帶來很多問題。”
記者注意到，2020年7月，全國首個(gè)集體土地租賃房在北京豐臺正式運(yùn)營。北京也提出在“十四五”期間進(jìn)一步加大集租房建設(shè)力度，按照毗鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐、毗鄰新城的選址原則，明年計(jì)劃向市場供應(yīng)集租房5000套左右，重點(diǎn)解決過渡性居住需求。
全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為：“未來住房租賃市場發(fā)展最重要的是形成多元化的投資結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體。比如：有保障性的公租房、有政府補(bǔ)貼的租房、有市場化的長租房等，它們都有各自的目標(biāo)客戶。租賃市場土地供應(yīng)也更為豐富，包括傳統(tǒng)土地供應(yīng)、集體建設(shè)用地、閑置土地等，這些都有利于增加租賃房供應(yīng)，穩(wěn)定租金水平，更好地解決新市民的住房問題。”
此外，在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，王蒙徽說，要推動(dòng)出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止爆雷風(fēng)險(xiǎn)。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
2020年9月，住建部對《住房租賃條例》公開征求意見。從征求意見稿來看，這部住房租賃領(lǐng)域“史上最嚴(yán)”的規(guī)范性文件涵蓋了出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等多方面。此后，成都、武漢、北京、上海等地也紛紛出臺了政策規(guī)范住房租賃市場。
關(guān)于2020年12月21日住建部工作會(huì)議中提及的“完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制”也有了進(jìn)一步明確。王蒙徽說，要開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點(diǎn)。另外，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口。
目前，北京市實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)房要求各區(qū)需滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，即符合條件的非京籍家庭可以通過申請、搖號的方式購買；上海市則明確面向常住人口的供應(yīng)額原則上不少于20%左右；房源供應(yīng)充足的郊區(qū)，可適當(dāng)擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模。
“實(shí)際上即一方面增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量，也就是土地方面會(huì)給予更大的一個(gè)保障。相當(dāng)于壓縮傳統(tǒng)的商品住宅規(guī)模，來增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。另外一方面就是分配概念上，從戶籍人口直接覆蓋到常住人口。所以這將是一個(gè)供給端和分配端都覆蓋的政策。也是響應(yīng)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，解決大城市住房問題的一個(gè)思路。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
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住建部再談房住不炒：不把房地產(chǎn)作為短期刺激手段
1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受新華社記者采訪時(shí)表示，將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在具體途徑上，住建部將完善政策協(xié)同機(jī)制，建立住房與土地、金融聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)住宅用地管理，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。加快研究編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃。
“宏觀審慎管理體系這個(gè)詞現(xiàn)在一直在提，我認(rèn)為從當(dāng)前角度來講，其實(shí)是金融政策要密切關(guān)注金融市場上一些有可能引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。比如房地產(chǎn)市場、長租公寓、房地產(chǎn)信貸等出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。所以這里提到的宏觀審慎管理，就是要關(guān)注到房地產(chǎn)、金融領(lǐng)域跟宏觀經(jīng)濟(jì)之間的一個(gè)聯(lián)動(dòng)性，防范風(fēng)險(xiǎn)傳染到宏觀經(jīng)濟(jì)，引起系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。
青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理主要內(nèi)容應(yīng)該包括，全面界定和測定流入房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，限制房地產(chǎn)市場的信貸過度擴(kuò)張，這是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場不爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的總閘門；二是測算不同城市的房地產(chǎn)市場房價(jià)水平，以指數(shù)化的住房貸款對不同城市采取差別化的住房信貸政策；三是房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策與其他的政策相協(xié)調(diào)，以保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展等。
作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的手段，王蒙徽表示，還將健全部省市聯(lián)動(dòng)管控機(jī)制，加強(qiáng)對重點(diǎn)城市的指導(dǎo)，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控；建立監(jiān)測預(yù)警和評價(jià)考核機(jī)制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價(jià)、年度考核，落實(shí)城市主體責(zé)任，確保市場穩(wěn)定；完善輿情監(jiān)測和輿論引導(dǎo)機(jī)制，客觀解讀房地產(chǎn)市場形勢和調(diào)控政策；完善市場監(jiān)管機(jī)制，開展整治房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)，維護(hù)群眾合法權(quán)益。
